Kategorie: Kündigung

BGH – Jobcenter nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters

Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters.

BGH, Urteil vom 21.10.2009 -VIII ZR 64/09-ín WuM 2010, 736

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BGH – Erstattungsfähigkeit von Anwaltskosten bei fristloser Kündigung

In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten.

BGH, Urteil vom 06. Oktober 2010 – VIII ZR 271/09 – in WuM 2010, 740 und GE 2010, 1741

BGH – Eigenbedarfskündigung durch GbR und Kündigungsschutz

Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird (Rn.17). Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln.

BGH, Urteil vom 16.07.2009 -VIII ZR 231/08- in WuM 2009, 519

LG Berlin – Anforderungen an eine Verwertungskündigung

  1. Eine Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks bedarf zu ihrer formellen Wirksamkeit einer Begründung, die konkret genug ist, um dem Mieter die überschlägige Einschätzung seiner Rechtsverteidigung zu ermöglichen. Dazu sind im Kündigungsschreiben vergleichende Ertragserhebungen anzustellen, die die Sanierungs-, Abriss- und Neubaukosten sowie die Erträge vor und nach der geplanten Baumaßnahme einander gegenüberstellen.
  2. Für eine formell wirksame Kündigungserklärung ist noch keine detaillierte, im einzelnen nachprüfbare Kostenschätzung vorzulegen; die Überprüfung der behaupteten Kostenvolumina ist vielmehr eine Frage der materiellen Wirksamkeit der Kündigung.
  3. Soll wegen unstreitig vorhandener Baumängel mit entsprechenden Sanierungskosten ein Gebäude abgerissen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet werden, hat der Vermieter darzulegen und zu belegen, dass die Ersatzbebauung tatsächlich entsprechend der Kündigungserklärung verwirklicht werden wird, wie hoch die Kosten von Abriss und Neubau sein werden, und welche Erträge mit der Bewirtschaftung des Neubaus erzielt werden können.
  4. Hat der Vermieter weder substanziiert dargelegt, dass er die in der Kündigung angegebene Ersatzbebauung tatsächlich umsetzt, noch eine detaillierte Kostenschätzung für die Komplettsanierung vorgelegt, noch plausibel dargelegt, welche Erträge er sich aus der Bewirtschaftung des neuen Gebäudes erhofft, sondern lediglich Mietpreise angegeben, die weit über der derzeit gezahlten Miete und den Preisen des gültigen Mietspiegels liegen, so ist die Kündigung materiell unwirksam.

LG Berlin, Urteil vom 19.06.2009 -63 S 12/08- in WuM 2009, 466

LG Mannheim – Mieter zahlt bis Vertragsende

  1. Hat der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung zum 31. März 2009 ausgesprochen, endet das Mieterverhältnis aber bereits am 31. Juli 2008, hat der Vermieter kein Interesse an der Rückgabe der Mieträume bereits zum 31. Mai 2008. Zieht der Mieter bereits zum 31. Mai 2008 aus, muss er die Miete bis zum 31. Juli 2008 weiter zahlen. Der Vermieter ist nicht zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zum 31. Mai 2008 verpflichtet.
  2. Dem Mieter, der die Mieträume vorzeitig räumt, ist es gemäß § 242 BGB versagt, sich auf die fehlende Erfüllungsbereitschaft des Vermieters (§ 537 Abs. 2 BGB) zu berufen, wenn er eine grobe Vertragsverletzung begangen hat, indem er ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat. Dabei ist entscheidend, dass es unbillig ist, wenn der Mieter aus einem Verhalten seines sonst vertragstreuen Vertragspartners (hier: Umbaumaßnahmen in den Mieträumen nach Auszug des Mieters aber vor dem 31. Juli 2008), das er selbst durch einen groben Vertragsbruch herbeigeführt hat, Rechte herleitet.

LG Mannheim, Urteil vom 03.06.2009 -4 S 5/09- in WuM 2009, 398

BGH – Versorgungsunterbrechung bei beendetem Gewerbemietverhältnis

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.

Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.

Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume.

BGH, Urteil vom 06.05.2009 -XII ZR 137/07- in WuM 2009, 469

BGH – erhebliche Wohnflächenabweichung als Kündigungsgrund

Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Dies gilt auch, wenn die angemietete Wohnung mehr als 20 % weniger Wohnfläche hat als vertraglich vereinbart.

BGH, Urteil vom 29.04.2009 -VIII ZR 142/08- in WuM 2009, 349

BGH – Schadensersatz nach vorgetäuschtem Eigenbedarf

  1. Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.
  2. Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt (zum Kausalzusammenhang zwischen Kündigung und Auszug trotz Aufhebungsvereinbarung).

BGH, Urteil vom 08.04.2009 -VIII ZR 231/07- in WuM 2009, 359

LG München – Falschangaben in der Selbstauskunft

  1. Falsche Angaben in einer Mieterselbstauskunft, die auf die Bonität des Mieters zielen und dem Vermieter eine Risikoprognose eröffnen sollen, sind vom Mietinteressenten (wahrheitsgemäß) zu beantworten. Die gilt auch für Fragen nach Beschäftigungsverhältnis und monatlichem Gehalt.
  2. Werden solche Fragen falsch beantwortet, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

LG München I., Urteil vom 25.03.2009 -14 S 18532/08- in WuM 2009, 348