Kategorie: Mieterhöhung

Gutachten statt Orientierungshilfe Mietspiegel, Dielenboden

  1. Auch wenn der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen begründet, ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht gerechtfertigt, wenn zusätzlich zu einem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist, eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.
  2. Bei einem Dielenfußboden handelt es sich nicht um einen „hochwertigen Bodenbelag“.

LG Berlin, Urteil vom 09.12.2011 -63 S 220/11- in GE 2012, 271

LG Berlin – Drittmittel im Erhöhungsverlangen

  1. Drittmittel im Sinne des § 559a Abs. 1 BGB muss der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB selbst dann angeben, wenn er nach Abzug dieser Drittmittel von der ortsüblichen Vergleichsmiete immer noch ein Betrag bleibt, der über demjenigen liegt, auf den der Vermieter die Miete unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 20 % aus § 558 Abs. 3 BGB erhöhen kann.
  2. Werden in einem Fördervertrag Baukostenzuschüsse sowohl zur Modernisierungs-als auch zu Instandsetzungsmaßnahmen gewährt, sind diejenigen Teile der Zuschüsse, die auf Modernisierungsmaßnahmen entfallen, als Drittmittel im Sinne der § § 559 Abs. 1, 558 Abs. 5 BGB zu werten und im Mieterhöhungsverlangen anzugeben.
  3. Die Anrechnungsdauer für Baukostenzuschüsse kann durch Vereinbarung im Fördervertrag geregelt werden.
  4. Begründet der Fördervertrag eine Verpflichtung des Eigentümers, die Mieter über die sich aus dem Fördervertrag ergebenden Mieten zu unterrichten und die entsprechenden Erklärungen als Anlage zu den Mieteverträgen abzugeben und bei der Überlassung freier oder freiwerdender Wohnungen diese Verpflichtung in die Mietverträge aufzunehmen, erwächst den Mietern daraus ein unmittelbarer Anspruch im Sinne von § 328 BGB auf Beachtung der Vereinbarungen, die Mieterhöhungen begrenzen.

LG Berlin, Urteil vom 29.8.2011-67 S 29/11- in WuM 2012,382

Vorübergehender Verzicht auf Mieterhöhung für Sozialwohnung

  1. Hat der Vermieter im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau im Rahmen einer Mieterhöhung gegenüber dem Mieter auf einen Teil der Miete verzichtet, so ist es ihm unbenommen, diesen Verzicht jederzeit durch einseitige Mitteilung zu widerrufen. Bei dieser Mitteilung handelt es sich nicht um eine Mieterhöhung, auf welche die formellen und materiellen Regeln für Mieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau anzuwenden sind.
  2. Der Vermieter muss bei einem Widerruf des Verzichts auf einen Teil der Kostenmiete nicht alle Mieter gleich behandeln.

LG Berlin, Urteil vom 27.06.2011 – 67 S 444/10- in GE 2011, 1021

Erhöhungswahlrecht des Vermieters nach Modernisierung

Nach Modernisierung einer Wohnung kann der Vermieter wählen, ob er eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung oder nur einen Modernisierungszuschlag verlangt. Der Vermieter kann auch ein Mieterhöhungsverlangen für die unmodernisierte Wohnung mit der separaten Modernisierungsmieterhöhung kombinieren.

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2011 -63 S 454/10- in GE 2011, 1162

LG Berlin – öffentliche Fördermittel

Öffentliche Fördermittel (hier: Baukosten-und Aufwendungszuschüsse) brauchen dann im Mieterhöhungsverlangen nicht angegeben zu werden, wenn sie nach dem Fördertvertrag für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt waren.
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter keine höhere Miete als im mit öffentlichen Mitteln geförderten sozialen Wohnungsbau zu zahlen habe, kann er sich nach zwischenzeitlicher Zustimmung zu einer höheren Miete nicht mehr auf die darin liegende Begrenzung berufen, wenn sein Einkommen die Grenze des § 9 Abs. 2 WoFG übersteigt, die die Parteien als maßgeblich vereinbart haben.

LG Berlin, Urteil vom 31.5.2011- 63 S 195/10- in GE 2011, 886

Kosten von Schönheitsreparaturen nach Modernsierung

Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kosten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat.

BGH, Urteil vom 30.03.2011 -VIII ZR 173/10- in WuM 2011, 293

Drittmittelabzug gemäß Förderungsvertrag

Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck.Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens setzt nicht voraus, dass der Vermieter erhaltene öffentliche Förderungsmittel in dem Erhöhungsverlangen angibt, wenn diese nach dem maßgeblichen, im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden.

BGH, Urteil vom 19.01.2011 -VIII ZR 87/10- in WuM 2011, 110 und GE 2011, 333

BGH – Mietobergrenze für geförderte ModInst-Wohnungen

  1. Die besondere Mietobergrenze für Wohnungen in geförderten ModInst-Wohnhäusern schließt das Recht des Vermieters nicht aus, Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen; die staatliche Förderung wirkt zugunsten des Mieters, nicht aber zu Lasten des Vermieters.
  2. Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung entfällt nicht, weil der Mieter einen Wohnberechtigungsschein nach § 5 WoBindG nachweisen kann. Dies kann aber eine vertraglich vereinbarte Reduzierung der Miete begründen.

BGH, Urteil vom 19.1.2011 -VIII ZR 12/10- in WuM 2011, 165

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Angabe von Fördermitteln und Drittmittelanrechnung

Eine Drittmittelanrechnung setzt voraus, dass der Vermieter selbst auch Bauherr der geförderten Baumaßnahmen gewesen ist und auch die Drittmittel erhalten hat, es sei denn, der veräußernde Bauherr/Vermieter hat im Mietvertrag mit dem Mieter die Anrechnung der Drittmittel / Fördermittel vereinbart, da dann der Erwerber nach § 566 BGB in diese vertragliche Abrede eintritt.

LG Berlin, Urteil vom 30.11.0210 -63 S 107/10- in GE 2011, 339

Ausgangsmiete bei Sozialwohnung, Mängel an Kastendoppelfenstern

Eine vor Außerkrafttreten des II. WoBauG erklärte Mietzinserhöhung zum 1. Januar 2002, die unter Einbeziehung des Aufwands zum Wohnungsausbau und -umbau gemäß § 17 II. WoBauG erfolgt, stellt die die vertragsgemäße Ausgangsmiete ab 2002 dar (Rn.2) (Rn.3).

Ein Anspruch des Mieters auf Minderung des Mietzinses wegen Sachmängeln ist ausgeschlossen, wenn eine Mängelrüge gegenüber dem Vermieter unterblieben ist.

Die Vereisung einzelner Kastenfenster im Winter ist ein üblicher und hinzunehmender Zustand. Ein Glassprung in der äußeren Scheibe eines Doppelfensters verursacht nur eine unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung, da weder die Dichtigkeit noch die Pflege des Fensters beeinträchtigt wird (Rn.10) (Rn.11).

Die Revision vor dem BGH wurde zurückgenommen.

BGH, Beschluss vom 10.08.2010 -VIII ZR 316/09; VIII ZR 50/10 in WuM 2010, 679 und GE 2010, 1533