Informationen und Rechtsprechung zum Mietrecht
Holzverbundfenster stellen keine Einfachverglasung nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel dar, ein Breitbandkabelanschluss besteht nicht, wenn der Mieter zur Nutzung einen Vertrag mit einem Kabelbetreiber abschließen muss, eine 1 m² große und von drei Wänden umgebene Nische ist ein Abstellraum und ein Balkon ist nicht geräumig, wenn er von höchstens zwei Personen ungehindert genutzt werden kann.
AG Tiergarten, Urteil vom 03.01.2007 – 4 C 397/06 – in GE 2007, 296
1. Für eine gestaltete Müllstandsfläche im Sinne der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2005 reicht es aus, dass die Fläche nicht naturbelassen, sondern zum Zwecke des Abstellens von Müllbehältern verändert wurde. Dies ist bereits bei einer gepflasterten Fläche der Fall.
2. Der neuzeitliche Standard für die Erfüllung des Sondermerkmals „modernes Bad“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2005 bezieht sich lediglich auf die insoweit genannten Ausstattungsmerkmale und nicht auf das Bad insgesamt. Über Putz liegende Heizungsrohre und die Art des Heizkörpers spielen dabei keine Rolle. Ebenso ist kein wandhängendes WC mit in die Wand eingelassenem Spülkasten erforderlich.
AG Lichtenberg, Urteil vom 14.12.2006 – 4 C 205/06 – in GE 2007, 299
Gestattet der Vermieter den Einbau einer Gasetagenheizung als Mietermodernisierung und duldet der Mieter später den Anschluss der Wohnung an eine Zentralheizung, ist eine Vereinbarung, wonach der Verrmieter die Leistungen der Installation der neuen Heizungsanlage einschließlich Warmwasserversorgung nicht als modernisierungswirksame Leistung erheben darf, dahin auszulegen, dass sowohl eine Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB als auch eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer Sammelheizung des Vermieters ausgeschlossen ist.
LG Berlin, Beschluss vom 20.11.2006 -67 S 257/06- in GE 2007, 293
„LG Berlin – Modernisierungsvereinbarung mit Mieterhöhungsausschluss“ weiterlesen
Wohnraummiete: Erhöhung einer Brutto-Kaltmiete unter Bezugnahme auf Netto-Kaltmieten im Berliner Mietspiegel 2003
Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227).
BGH, Urteil vom 12.07.2006 -VIII ZR 215/05- in WuM 2006, 569
„BGH – Erhöhung einer Bruttokaltmiete nur mit konkreten Betriebskosten“ weiterlesen
BGH, Urteil vom 09.07.2006 -VIII ZR VIII ZR 212/05- in GE 2006, 1094 und WuM 2006, 1094
Zum Entfallen der Bindung an eine Kostenmietklausel in einem bestehenden Mietvertrag mit einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mit dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit aufgrund ergänzender Vertragsauslegung.
BGH v. 14.6.2006 – VIII ZR 128/05 – WuM 2006, 520
Die in dem Dauernutzungsvertrag mit einer Baugenossenschaft – oder mit einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft – enthaltene sogenannte Kostenmietklausel als Begrenzung des Mieterhöhungsrechts (§ 557 Abs. 3 BGB) wirkt nach dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit zum 31.12.1989 nicht mehr fort.
Eine Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB ist daher seitdem auch ohne Darlegung der gestiegenen Kostenmiete möglich.
Wird im Mietvertrag vereinbart „Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert… Die Wohnung ist preisgebunden“, kommt einer derartigen Klausel konstituive Bedeutung zu, auch wenn die Voraussetzungen einer Preisbindung nicht vorliegen. Hat der Mieter jahrelang anstandslos die vereinbarte, nach einer Preisbindung errechnete Miete gezahlt, kann er sich nach § 242 BGB nicht auf die fehlenden Voraussetzungen der Preisbindung berufen.
BGH, Beschluss vom 25.10.2005 – VIII ZR 262/04 – in GE 2005, 1418
Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser – nach § 557 Abs. 4 BGB – unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni 2005, VIII ZR 182/04).
BGH Urteil vom 20.07.2005 -VIII ZR 199/04- in GE 2005, 1183 und WuM 2005, 581
„BGH – Berufen des Vermieters auf nicht bestehendes Erhöhungsrecht“ weiterlesen
Die Angabe eines falschen Rasterfeldes im Mietspiegel macht ein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.
Urteil des LG Berlin, 62 S 120/08, 14.07.05, GE 2005, 1063
Mit dieser Entscheidung weicht die 62. Zivilkammer ab von der vermeintlich herrschenden Auffassung innerhalb der Rechtssprechung zu vormals § 2 MHG, jetzt § 558a BGB (LG Berlin GE 1990, 1257; LG Mönchengladbach WuM 1992, 196: nur wenn Mietspiegel beigefügt und Feld markiert ist; AG Hamburg NJWE-MietR 1996, 268; AG Charlottenburg GE 1997, 369). Allerdings wurde diese Auffassung innerhalb der Rechtsprechung auch schon zu § 2 MHG vertreten (LG Berlin ZMR 1998, 347; AG Berlin Schöneberg GE 1991, 193). Auch Börstinghaus in Schmidt-Futterer § 558a BGB RN 40 geht davon aus, dass es sich bei der Eingruppierung in das richtige Rasterfeld nicht um eine Zulässigkeitsvoraussetzung handele, sondern um eine Frage der materiellen Wirksamkeit.
Im Wesentlichen begründet dies die 62. Zivilkammer damit, dass es seit der Mietrechtsreform gem. § 558a Abs. 3 BGB erforderlich ist, selbst wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht auf den Mietspiegel gestützt wird, aber ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt (der Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel i. S. d. § 558d BGB), die zutreffenden Mietspiegelwert mitzuteilen. Hieraus wird der „Erst-Recht-Schluss“ gezogen, dass wenn das Mieterhöhungsverlangen auf das Begründungsmittel des qualifizierten Mietspiegels gestützt wird, erst recht der zutreffende Mietspiegelwert anzugeben ist. Dieses Begründungserfordernis dient nämlich dazu, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, an Hand der ihm mitgeteilten konkreten Werte zu überprüfen, ob er dem Verlangen zustimme oder nicht.
Die Revision gegen dieses Urteil wurde zugelassen, allerdings ist diesbezüglich keine Entscheidung des BGH bekannt.
„LG Berlin – Angabe eines falschen Rasterfeldes im Mieterhöhungsverlangen –“ weiterlesen
BGH, Urteil vom 29.06.2005 -VIII ZR 182/04- in GE 2005, 983 und WuM 2005, 518
„BGH: Zulässigkeit von Mieterhöhungsvereinbarungen“ weiterlesen