Kategorie: Speziell

LG Berlin – Kürzungsbeträge bei öffentlicher Förderung

  1. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB erfordert, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Anschluss BGH, 25. Februar 2004, VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283).
  2. Der Vermieter kann die fehlende Berechnung im Rechtstreit nachreichen und die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben.
  3. Die Berechnung erfüllt die gesetzlichen Anforderungen, wenn der auf das Jahr entfallende Abzugsbetrag gleich durch zwölf geteilt und damit auf den Monat umgerechnet wird, so dass er alsdann von der monatlichen ortsüblichen Vergleichsmiete abgezogen werden kann.

LG Berlin, Beschluss vom 07. Juni 2011 – 67 S 156/11 – in GE 2011, 1232

LG Berlin – Umsatzmiete und fehlende Abschlüsse

Die Weigerung des Geschäftsraummieters zur Vorlage testierte Jahresabschlüsse und anderer Umsatznachweise kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigen, wenn eine Umsatzmiete vereinbart ist, deren Änderung oder Erhöhung dem Vermieter ohne die Nachweise unmöglich gemacht wird.

LG Berlin, Urteil vom 25.3.2011-12 O 449/10- in GE 2011, 690

AG Schöneberg – Winterdienstvertrag ist Werkvertrag

  1. Bei einem Reinigungsvertrag, wonach das Grundstück von Schnee- und Eisglätte freizuhalten und mit abstumpfenden Stoffen zu streuen ist, handelt es sich um einen Werkvertrag.
  2. Eine mangelhafte oder nicht erbrachte Leistung kann nicht nachgeholt werden, auf absolutes Fixgeschäft). Das Winterdienstunternehmen trägt die Darlegungs-und Beweislast für die ordnungsgemäße Erfüllung.
  3. Der Besteller ist nicht verpflichtet, zeitnah zur Nachbesserung aufzufordern, da die Überwachung der Witterungsverhältnisse dem Werkunternehmer obliegt.
  4. Zur Schätzung des Vergütungsanspruchs für die Übernahme der Verkehrssicherungspflicht nach der früheren Fassung des Berliner Straßenreinigungsgesetzes.

AG Schöneberg, Urteil vom 2.3.2011-104 C 490/10- in GE 2011, 1234

BGH – Mietobergrenze für geförderte ModInst-Wohnungen

  1. Die besondere Mietobergrenze für Wohnungen in geförderten ModInst-Wohnhäusern schließt das Recht des Vermieters nicht aus, Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen; die staatliche Förderung wirkt zugunsten des Mieters, nicht aber zu Lasten des Vermieters.
  2. Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung entfällt nicht, weil der Mieter einen Wohnberechtigungsschein nach § 5 WoBindG nachweisen kann. Dies kann aber eine vertraglich vereinbarte Reduzierung der Miete begründen.

BGH, Urteil vom 19.1.2011 -VIII ZR 12/10- in WuM 2011, 165

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Angabe von Fördermitteln und Drittmittelanrechnung

Eine Drittmittelanrechnung setzt voraus, dass der Vermieter selbst auch Bauherr der geförderten Baumaßnahmen gewesen ist und auch die Drittmittel erhalten hat, es sei denn, der veräußernde Bauherr/Vermieter hat im Mietvertrag mit dem Mieter die Anrechnung der Drittmittel / Fördermittel vereinbart, da dann der Erwerber nach § 566 BGB in diese vertragliche Abrede eintritt.

LG Berlin, Urteil vom 30.11.0210 -63 S 107/10- in GE 2011, 339

LG Berlin – Positive Auskunft des Vermieters kein negatives Schuldanerkenntnis

Eine Bescheinigung des Vermieters, wonach der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung aus dem Mietvertrag regelmäßig nachgekommen ist, stellt grundsätzlich keinen Verzicht des Vermieters auf die Geltendmachung von weiteren mietrechtlichen Zahlungsansprüchen dar.

LG Berlin, Urteil vom 26.11.2010 -63 S 188/10- in GE 2011, 56

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Dingliches Wohnungsrecht: Vorschusspflicht des Berechtigten für Betriebskosten

Der Wohnungsmieter schuldet nur dann Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, wenn sie mit dem Vermieter vereinbart sind. Auch der Berechtigte aus einem dinglichen Wohnungsrecht ist mangels Vereinbarung nicht zur Zahlung von Betriebskostenvorschüssen verpflichtet, und zwar (aus Gründen der Gleichbehandlung) auch dann nicht, wenn die übrigen Mieter des Mehrfamilienhauses zu Vorauszahlungen verpflichtet sind, weil mit diesen eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde.

BGH, Urteil vom 18.06.2010 -V ZR 196/09- in WuM 2010, 758

BGH – Vertragsmiete nach Ende der Kostenmiete

Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnungsbau („Sozialwohnung“) ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV nunmehr als Marktmiete zu zahlen.

Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht der Anhebung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen.

BGH, Urteil vom 16.06.2010 -VIII ZR 258/09- in GE 2010, 1051

Gewährleistung bei Schneebeseitigungsvertrag und Winterdienst

  1. Bei einem Vertrag über die Durchführung der Schnee- und Glättebekämpfung entsprechend dem Berliner Straßenreinigungsgesetzes handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag, auf den die Regelungen des Dienstvertrages entsprechend anzuwenden sind.
  2. Werden die Räum- und Streuarbeiten nicht, wie im Straßenreinigungsgesetz vorgesehen, bzw. nicht rechtzeitig erbracht, so sind sie unmöglich geworden (§ 275 BGB), so dass ein Vergütungsanspruch des Auftragnehmers entfällt. Dies gilt auch dann, wenn dieser an einzelnen Tagen seiner Verpflichtung fristgerecht nachgekommen ist. Denn dies ist für den Auftraggeber deswegen ohne Wert, weil er angesichts der unregelmäßigen Wahrnehmung des Winterdienstes den wesentlichen Teil der dem Auftragnehmer übertragenen Leistung, nämlich die Überwachung der Wetterlage und das Bereitstehen für ein eigenhändiges Räumen und Streuen, selber durchführen musste.

AG Neukölln, Urteil vom 28.04.2010 -16 C 348/09- in GE 2010, 987

BGH – Kein Vorschussanspruch für sinnlose Instandsetzung, Opfergrenze

  1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mängelbeseitigung ungeeignet sind.
  2. Zum Ausschluss des Instandsetzungsanspruchs wegen Überschreitens der Opfergrenze. Es ist nicht allein entscheidend, dass die voraussichtlichen Instandsetzungskosten den Verkehrswert des Hauses übersteigen.

BGH, Urteil vom 21.4.2010 -VIII ZR 131/09- in WuM 2010, 348

Im konkreten Fall hatte der Mieter Kostenvorschuss für die Beseitigung von Rissbildungen verlangt, ohne deren Ursache zu kennen oder beseitigen zu können.