BGH – Vorwegabzüge in der Betriebskostenabrechnung

1. Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der “Gesamtkosten”, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.

2. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007, VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 9. Oktober 2013, VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN).

BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15 – in WuM 2016, 170

BGH – Abrechnungseinheit, Betriebskostenabrechnung

  1. Die Bildung einer Abrechnungseinheit der an eine gemeinsame Heizungsanlage angeschlossenen Gebäude im bestehenden Mietvertrag ist ohne vorherige Ankündigung auch nach neuer Errichtung einer gemeinsamen Heizungsanlage und auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung zulässig.
  2. Der Mieter einer Eigentumswohnung hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft.
  3. Die Heizkostenabrechnung bedarf zu ihrer Wirksamkeit keine Angaben über die Kosten des Stroms oder-über die Angabe der verbrauchten Wärmemengen (Fernwärme) hinaus- über die der Zählerstände.
  4. Die Kosten des Hauswarts sind zur Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht im einzelnen auf die umlagefähigen Tätigkeiten und ihre Verteilung auf die einzelnen Wohnungen aufzuschlüsseln.
  5. Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die Eigentumswohnung erhoben, bedarf es keines Umlageschlüssels, sondern diese Umlage kann der Vermieter in der Abrechnung “direkt” an den Mieter weitergeben.

BGH, Beschluss vom 13.9.2011 -VIII ZR 45/11- in WuM 2011, 684

Vorwegabzug von Gewerbeanteilen in der Betriebskostenabrechnung

  1. Wird bei einem gemischt genutzten Gebäude in der Betriebskostenabrechnung der Wohnungsmieter ein Vorwegabzug für die auf die Gewerberäume entfallenden Kosten vorgenommen, so sind diese im Einzelnen nach Kostenarten und Höhe aufzuschlüsseln; dies gilt auch für die in diesen Kostenarten nicht berücksichtigten Anteile und die insoweit vorgenommenen Abzüge.
  2. Auch dann, wenn Wohnungen nur teilweise mit Wasserzählern ausgestattet sind, kann der auf diese entfallende Wasserverbrauch vorweg erfasst, und können dann die verbleibenden Kosten auf die übrigen Mieter nach dem Flächenmaßstab umgelegt werden (Abgrenzung BGH, 12. März 2008, VIII ZR 188/07, Grundeigentum 2008, 661).
  3. Kosten für die Sperrmüllabfuhr können auch dann umgelegt werden, wenn diese nicht jährlich entstehen, jedoch in regelmäßigen größeren Abständen anfallen.

LG Berlin, Urteil vom 17.09.2010 -63 S 54/10- in GE 2010, 1742