Vermieterpfandrecht bei Gewerbemiete

Ich bekomme da so eine Anfrage wegen einem seit langer Zeit verwendeten Vertragsformular für Gewerbemiete:

ich bereite gerade einen neuen Gewerbemietvertrag für ein Restaurant vor. Folgender Absatz kann vom Mieter nicht bestätigt werden aufgrund der Getränke/Brauerei:
§ 11 – Pfandrecht des Vermieter
Der Mieter erklärt, dass die in die Mieträume eingebrachten Gegenstände sein freies Eigentum und nicht gepfändet oder verpfändet sind.
Können wir den Passus dahingehend verändern?

Anfrage einer Hausverwaltung

Berechtigte Frage und häufiger Fehler:

Das so genannte Vermieterpfandrecht soll durch derartige Klauseln, die bei Wohnraum- und Gewerbemiete sehr häufig verwendet werden, geschützt werden. Der Mieter soll seine Gutgläubigkeit in Bezug auf eingebrachtes Inventar zusichern, damit es bei einer späteren Pfändung durch den Vermieter weniger Probleme gibt.

Aber: Das Vermieterpfandrecht ist in der Praxis (von sehr seltenen Fällen abgesehen) völlig bedeutungslos. In den wenigsten Fällen wird es überhaupt ausgeübt und wenn, dann stehen einer Pfandverwertung Eigentumsvorbehalte von Banken, Leasingverträge oder sogar nachträglich durch den Schuldner/Mieter konstruierte Sicherungsübereignungen entgegen. Ich mache seit mehr als 30 Jahren Mietrecht und habe in der ganzen Zeit lediglich einen Fall gehabt, wo eine Sachpfändung vorübergehend erfolgreich war – es ging um wertvolle Gemälde – und die hat der Mieter mit Hilfe eines Berliner Kollegen problemlos innerhalb von 48 Stunden nach erfolgter Pfändung ausgehebelt.

Andererseits können und dürfen gerade Gewerbemieter ein Objekt nicht anmieten, wenn sie derartige Klauseln im Vertrag haben. Der Arzt mit der auf Leasing erworbenen Praxiseinrichtung und Gerätepark oder das Speiselokal mit der von einer Brauerei gestellten Einrichtung – sie sind zuerst ihren eigenen Lieferanten verpflichtet und die lassen sich die Gewerbemietverträge vorlegen und beanstanden (zu Recht) solche Klauseln.

Also vermeidet man eine Menge überflüssiger Diskussionen, wenn man seine Vertragsformulare von vornherein überarbeitet und solche Klauseln ersatzlos streicht. In diesem Fall ist weniger mehr. Und wenn (in seltenen Fällen) das Vermieterpfandrecht doch eine Rolle spielt, dann braucht man dafür eine „handgestrickte“ Vereinbarung – und einen Anwalt, der diese entwirft.

Vorteile der „Berliner Räumung“

Gestern habe ich wieder einmal an einem Räumungstermin teilgenommen, um vor Ort auftretende Probleme mit den Räumungsschuldnern schnell klären zu können. Durchgeführt wurde auf ausdrücklichen Wunsch der Mandantin eine „normale“ Räumung mit Abtransport und Einlagerung durch den GVZ, was zunächst 12.000 € Räumungskostenvorschuss auslöste und dann dazu führte, dass die Mieter der Wohnung (zum Zeitpunkt der Räumung bereits drei Monatsmieten Rückstand) die große und teure Einbauküche durch den von der GVZin beauftragten Spediteur sogar abgebaut und an ihre neue Wohnung angeliefert bekommen. Bezahlt vom Vorschuss des Vermieters.

Dies war für mich noch einmal Anlass, über die Vorteile der Berliner Räumung nachzudenken und das aufzuschreiben:

Meines Erachtens sind die Risiken einer fachgerecht mit Einhaltung der 1-Monatsfrist durchgeführten Berliner Räumung gemäß § 885a ZPO vernachlässigbar und haftpflichtversichert einerseits und andererseits die wirtschaftlichen Schäden einer Räumung mit Abtransport unwirtschaftlich hoch. Auch ergeben sich bei einer „nach Plan“ durchgeführten Berliner Räumung oft Chancen für den Gläubiger, die durch einen kostenpflichtigen Abtransport eher unterlaufen werden, zum Beispiel:

  1. Nutzungsentschädigung bis zum Ablauf der Monatsfrist – also Zeit für notwendige Beauftragungen und Nachmietersuche,
  2. auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkte Haftung bei Beachtung der Monatsfrist gem. § 885a ZPO.
  3. Vermieterpfandrecht als Druckmittel für weitere Zahlungen des Schuldners auf Rückstände (zum Beispiel die große teure Einbauküche),
  4. in den meisten Fällen freiwilliger Abtransport des Hausrats durch Mieter (wenn gewünscht)
  5. Möglichkeit einer gütlichen Regelung mit dem Schuldner (weiterer Abtransport innerhalb der Monatsfrist, danach Verzicht des Schuldners auf weitere Entnahmen durch einfache schriftliche Vereinbarung)
  6. Möglichkeit der kostengünstigen Entsorgung von verbliebenem Sperrmüll durch eigenes Personal (Hausmeister) oder zuverlässige, ausgewählte und meist kostengünstige Vertragsfirmen.

Denn meist sehen Wohnungen nach Besitzeinweisung durch den GVZ so aus wie in diesem Fall aus Neukölln, wo die Mieterin vor dem Räumungstermin zwei Tage lang ihren Hausrat aus der Wohnung geschafft und nur noch Müll zurückgelassen hatte (was der GVZ in diesem Fall sogar im Räumungsprotokoll bescheinigte).

Tipp: Der „Druckvergleich“ (und seine Probleme)

RA Ziemann
Der Rat vom Immoadvo

Oft will man in einem gerichtlichen Vergleich den Mieter zwingen, sich gut zu verhalten und gleichzeitig einen Räumungstitel bekommen für den Fall, dass der Mieter sich nicht an seine Zusagen hält. Mietrechtlich gesehen schwierig, aber nicht unlösbar!

Jeder Vermieter kennt das Problem: Der Mieter hat erheblich gegen den Mietvertrag verstoßen zum Beispiel durch unregelmäßige Mietzahlungen oder Mietrückstände. Vielleicht hat der Mieter auch durch häufige nächtliche Ruhestörungen oder sogar Polizeieinsätze den Hausfrieden gestört. Abgemahnt worden ist der Mieter natürlich auch schon, die Kündigung ist erfolgt und der folgende Prozess ist langwierig und kann zu Risiken insbesondere auch durch eine notwendige Beweisaufnahme führen. Gleichzeitig beteuert der Mieter natürlich, dass dies „das letzte Mal“ war.

In solchen Fällen kann man einen sogenannten Druckvergleich abschließen. Der Mieter soll Wohlverhalten zeigen über einen längeren Zeitraum und danach kann das Mietverhältnis eventuell sogar fortgesetzt werden. Das ist in vielen Fällen für den Vermieter wirtschaftlicher als ein langwieriges und riskantes Räumungsklageverfahren, bei dem die Verfahrenskosten vielfach ohnehin nicht vollstreckbar sind. Der Mieter andererseits bekommt eine zweite Chance und kann (wenn er sein Verhalten ändert oder zum Beispiel seine Probleme mit dem Jobcenter klärt), weiter Mieter bleiben.

Das Problem in solchen Fällen liegt in der technischen Gestaltung des Vergleichs. Der Vermieter will natürlich die Chance haben, aus dem Vergleich unmittelbar die Zwangsvollstreckung einzuleiten, wenn der Mieter weitere Vertragsverletzungen begeht und seine zweite Chance nicht nutzt. Der Mieter andererseits will sicher sein, dass er die Wohnung auch behalten kann, wenn er sich nichts zuschulden kommen lässt. Nicht so einfach, denn man darf (anders als man laienhaft denken würde) die Bedingungen nicht für den Vermieter in den Vergleich formulieren, sondern muss für die Einhaltung des Wohlverhalten den Mieter in die Pflicht nehmen. Geschieht dies nicht, müsste der Vermieter bei Verstößen während der laufenden Schonfrist nochmals ein gerichtliches Verfahren einleiten, um zu beweisen, dass der Mieter sich auch wirklich daneben benommen hat. Und das ist langwierig – und schwierig sowieso, zumal ein solches Verfahren meist länger dauert als die vereinbarte Frist für das Wohlverhalten.

Die Lösung dieses vollstreckungsrechtlichen Problems habe ich von einem sehr erfahrenen Amtsrichter beim Amtsgericht in Berlin Neukölln, der außerdem noch Vollstreckungssachen zu bearbeiten hat. Sie sieht aus wie in dem nachstehenden Muster (wobei die Fristen und sonstigen Bedingungen natürlich Verhandlungssache sind):

  1. Die beklagte Partei wird verurteilt, die von ihr innegehaltene Wohnung im Hause XYZ, bestehend aus … zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
  2. Der beklagten Partei wird eine Räumungsfrist bis zum <DATUM>1 gewährt.
  3. Soweit die beklagte Partei bis zum 3. Werktag dieses und jedes folgenden Kalendermonats die vertragliche Nutzungsentschädigung in Höhe von Euro an die klagende Partei gezahlt hat und es nicht zu erheblichen Störungen des Hausfriedens, insbesondere der Nachtruhe, durch die beklagte Partei kommt, verlängert sich die Räumungsfrist jeweils bis zum 3. Werktag des folgenden Kalendermonats, höchstens jedoch bis zum <DATUM> .2
  4. Sollte es bis zu diesem Datum nicht zu Störungen im Sinne des vorstehend Ziffer 3 gekommen sein, wird das Mietverhältnis zwischen den Parteien zu unveränderten Bedingungen ab dem folgenden Monat fortgesetzt.
  5. Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Vergleichs werden gegeneinander aufgehoben.

Natürlich ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Wohlverhaltensfrist ein Bonus. Das muss man nicht vereinbaren und wird es auch nur tun, wenn es dafür gute Gründe gibt (zum Beispiel konkret absehbar ist, dass der Mieter sich oder seine Lebensumstände oder finanziellen Verhältnisse ändert).

Andererseits habe ich mit solchen und ähnlichen Vergleichen in der Praxis auch schon erlebt, dass die notwendige Verhaltensänderung beim Mieter wirklich eintritt und danach das Mietverhältnis lange Jahre störungsfrei weiter läuft. Auf der anderen Seite erhält sich der Vermieter bei dieser Konstruktion der Vermieter den Räumungsanspruch. Wenn es zu neuen Vertragsverletzungen kommen sollte, beschränkt sich der „Schaden“ auf 6 bis 8 Wochen Zeitverlust durch Vergleichsabschluss und die erste Räumungsfrist, was in der Praxis keine große Rolle spielt.

Technisch ist das Muster des Richterkollegen sehr geschickt: Es wird davon ausgegangen, dass zunächst eine kurze Räumungsfrist von 6 bis 8 Wochen ohnehin aus sozialen Gründen erforderlich ist (schneller bekommt man ohnehin keinen Gerichtsvollzieher für die Räumung). Diese verlängert sich dann jeweils um einen Monat, wenn es zu keinen weiteren Vertragsverletzungen kommt. Dies ist normalerweise nur die Zahlung der laufenden Nutzungsentschädigung, kann aber auch sein, dass es zu keinen weiteren Störungen des Hausfriedens kommt. Der Vermieter kann also nach Ablauf der ersten Räumungsfrist jederzeit die Vollstreckung einleiten. Der Mieter müsste dann nötigenfalls im Wege der Vollstreckungsgegenklage seinerseits beweisen, dass er seinen Verpflichtungen (Zahlung und/oder sonstiges Wohlverhalten) nachgekommen ist. Zuletzt ist geregelt, dass sich das Mietverhältnis zu den unveränderten Bedingungen fortsetzt, wenn es für den genannten Zeitraum zu keinen Störungen gekommen ist.


  1. für die „einfache Räumungsfrist empfehlen sich ca. 6 Wochen ab Vergleichsschluss 

  2. wie lang die hier geregelte „Wohlverhaltensfrist“ sein darf, ist unter Fachleuten umstritten. Wesentlich mehr als 6 bis höchstens 9 Monate dürfen es nicht sein, meinen Einige, wofür es aber meines Wissens keine belastbare rechtliche Grundlage gibt. Jedoch ist eine „Wohlverhaltensfrist“ von mehr als einem Jahr sicherlich nicht praxisgerecht und auch nicht sinnvoll, weil es nicht Aufgabe eines solchen Vergleichs ist, den Mieter einseitig für alle Zeiten den Beschränkungen zu unterwerfen. 

LG Dortmund – Auskunft über Vermieter-GbR

Tritt als Erwerber nach § 566 BGB eine GbR in den Mietvertrag ein, so hat der Mieter gegen den diese vertretenden Verwalter einen Anspruch auf Bekanntgabe der Namen und ladungsfähigen Adressen der Gesellschafter der GbR zumindest dann, wenn eine gerichtliche Auseinandersetzung droht; datenschutzrechtliche Regelungen stehen dem nicht entgegen.

LG Dortmund, Hinweisbeschluss vom 18.03.2019- 1 S 9/19- in WuM 2019, 384

BGH – Schadensersatz bei Substanzverletzung

Schäden an der Substanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

BGH, Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17 – in WuM 2018, 196, zitiert nach Juris

BGH – Einsichtsrecht in Belege des Nachbarn

1. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.

2. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17 – in WuM 2018, 288

LG Berlin – Kündigung wegen Eigenmächtiger Untervermietung

Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unter anderem dann, wenn er eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vornimmt, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters nach § 553 Abs. 1 BGB einzuholen (§ 540 Abs. 1 BGB). Das gilt auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.

LG Berlin, Beschluss vom 22.01.2018 – 65 S 219/17 – in GE 2018, 511

LG Berlin – Untermieterlaubnis, Gründe, Voraussetzungen

1. Der Anspruch des Mieters aus § 553 Abs. 1 BGB gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte setzt (lediglich) ein berechtigtes, nach Abschluss des Mietvertrages entstandenes Interesse des Mieters voraus, einem Dritten einen Teil des Wohnraums zum Gebrauch zu überlassen.

2. Als berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht.

3. Anforderungen an die Angaben zur Person des Untermieters.

LG Berlin, Beschluss vom 10.01.2018 – 65 S 202/17 – in GE 2018, 515

BGH – Umgestaltung keine Modernisierung

Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Februar 1972, VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]).
BGH, Beschluss vom 21. November 2017 – VIII ZR 28/17 – in WuM 2018, 28