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Tipp: Vorgehen bei Störung des Hausfriedens

Hausfrieden ist nicht nur ein Wort – wenn der Nachbar oder die Nachbarin sehr laut sind, Mitmieter mit Drohungen, rassistischen Anwürfen oder Gebrüll traktieren oder wenn es sogar zu Tätlichkeiten gegen HausbewohnerInnen oder HandwerkerInnen kommt, dann muss der Vermieter tätig werden. Eine Abmahnung und (wenn sich solche Verstöße wiederholen) eine Kündigung müssen für Ruhe im Haus sorgen. Dabei sind aber „Unterschriftensammlungen“ und allgemeine Beschwerden der sich gestört fühlenden MieterInnen nicht ausreichend:

Generell ist es aufgrund allgemeiner Beschwerden nicht möglich, sinnvoll gegenüber Mietern vorzugehen, die den Hausfrieden stören. Erforderlich ist schon für eine Abmahnung, erst recht für ein späteres Verfahren um Kündigung/Räumung die genaue Beschreibung der Störungen/Vorfälle unter Angabe von Datum, Uhrzeit und Ort der Störung. Dabei sind die Störungen jedenfalls so zu beschreiben, dass sie durch Dritte (Gerichte, Anwälte) aber auch durch die Empfängerin der Abmahnung oder Kündigung identifiziert werden können.

Um ein Vorgehen in solchen Fällen zu ermöglichen oder zu erleichtern, habe ich bereits vor längerer Zeit eine Art Formular entwickelt, dass bei der Erfassung und Verwertung solcher Informationen behilflich sein soll (siehe der Download unten). Es ist ein Anhaltspunkt dafür, welche Informationen erforderlich sind, um gegen die störende Mietpartei vorzugehen.

Wichtig ist, dass die Informationen über die störende Mietpartei zeitnah und vollständig an den Vermieter weitergeleitet werden, damit dieser entsprechend einschreiten kann. Wichtig ist aber immer, dass die Vorfälle nicht allzu weit zurück liegen dürfen. Länger als 2 bis 4 Wochen sollten die Vorfälle keinesfalls zurücklegen, weil dann auch aus diesem Grund eine Verwertung nicht möglich ist.

Generell gilt also: die Informationen zu Störungen des Hausfriedens müssen mit Datum, Uhrzeit, Beschreibung und Zeugen genau sein. Sie dürfen nicht zu alt sein, am besten nicht älter als 2 Wochen. Ansonsten sind Abmahnung oder Kündigung nicht erfolgversprechend.
der Ratschlag vom ImmoAdvo

Nur mit diesen Angaben ist ein Vorgehen gegen die Störer möglich. Es liegt im Interesse der gestörten Mietparteien, sich die notwendige Arbeit zu machen. Anderenfalls kann der Vermieter ein Einschreiten ablehnen. Dies sollte man den Beschwerdeführern auch ganz klar sagen.

Insbesondere sind Unterschriftensammlungen oder allgemeine Beschuldigungen nicht zielführend.

Formular: Aufzeichnung von Störungen des Hausfriedens

Belaestigungsprotokoll Herunterladen

Vermieterpfandrecht bei Gewerbemiete

Ich bekomme da so eine Anfrage wegen einem seit langer Zeit verwendeten Vertragsformular für Gewerbemiete:

ich bereite gerade einen neuen Gewerbemietvertrag für ein Restaurant vor. Folgender Absatz kann vom Mieter nicht bestätigt werden aufgrund der Getränke/Brauerei:
§ 11 – Pfandrecht des Vermieter
Der Mieter erklärt, dass die in die Mieträume eingebrachten Gegenstände sein freies Eigentum und nicht gepfändet oder verpfändet sind.
Können wir den Passus dahingehend verändern?
Anfrage einer Hausverwaltung

Berechtigte Frage und häufiger Fehler:

Das so genannte Vermieterpfandrecht soll durch derartige Klauseln, die bei Wohnraum- und Gewerbemiete sehr häufig verwendet werden, geschützt werden. Der Mieter soll seine Gutgläubigkeit in Bezug auf eingebrachtes Inventar zusichern, damit es bei einer späteren Pfändung durch den Vermieter weniger Probleme gibt.

Aber: Das Vermieterpfandrecht ist in der Praxis (von sehr seltenen Fällen abgesehen) völlig bedeutungslos. In den wenigsten Fällen wird es überhaupt ausgeübt und wenn, dann stehen einer Pfandverwertung Eigentumsvorbehalte von Banken, Leasingverträge oder sogar nachträglich durch den Schuldner/Mieter konstruierte Sicherungsübereignungen entgegen. Ich mache seit mehr als 30 Jahren Mietrecht und habe in der ganzen Zeit lediglich einen Fall gehabt, wo eine Sachpfändung vorübergehend erfolgreich war – es ging um wertvolle Gemälde – und die hat der Mieter mit Hilfe eines Berliner Kollegen problemlos innerhalb von 48 Stunden nach erfolgter Pfändung ausgehebelt.

Andererseits können und dürfen gerade Gewerbemieter ein Objekt nicht anmieten, wenn sie derartige Klauseln im Vertrag haben. Der Arzt mit der auf Leasing erworbenen Praxiseinrichtung und Gerätepark oder das Speiselokal mit der von einer Brauerei gestellten Einrichtung – sie sind zuerst ihren eigenen Lieferanten verpflichtet und die lassen sich die Gewerbemietverträge vorlegen und beanstanden (zu Recht) solche Klauseln.

Also vermeidet man eine Menge überflüssiger Diskussionen, wenn man seine Vertragsformulare von vornherein überarbeitet und solche Klauseln ersatzlos streicht. In diesem Fall ist weniger mehr. Und wenn (in seltenen Fällen) das Vermieterpfandrecht doch eine Rolle spielt, dann braucht man dafür eine „handgestrickte“ Vereinbarung – und einen Anwalt, der diese entwirft.

Tipp: Verrechnung von Mietzahlungen in der Hausverwaltung

RA Ziemann Oft werde ich gefragt, wie Mietzahlungen verrechnet werden sollen. Das ist wichtig, weil spätestens bei Ausspruch einer Kündigung oder erst recht bei der Geltendmachung offener Mieten durch Mahnbescheid oder Klage genau anzugeben ist, welche Mieten genau offen sind. Für Eigentümer und Verwalter ist das streng genommen nicht so wichtig: Es „zählt“ immer der gesamte Rückstand. Aber spätestens dann, wenn ein Mahnbescheid beantragt werden muss, sollte man es genau nehmen.

Viele Buchhaltungsprogramme in der Wohnungswirtschaft sind da ebenfalls sehr pingelig. Man muss genau angeben, auf welchen Monat und in welcher Zusammensetzung eine Zahlung verbucht werden soll. Spätestens dann, wenn mehr als eine Monatsmiete zum Zeitpunkt der Zahlung offen ist oder wenn der Mieter Akonto-Zahlungen von mehr als einer Monatsmiete leistet, muss man genau hinsehen.

Die Regeln sind eigentlich recht einfach:

Ausdrückliche Zahlungsbestimmungen sind zu beachten („Miete Januar 2017“)
Ohne Zahlungsbestimmung wird immer zunächst auf den Monat gebucht, in dem die Zahlung erfolgt oder eingegangen ist („Verrechnung auf die jüngste Forderung“) – das liegt daran, dass in derartigen Fällen eine stillschweigende Zahlungsbestimmung angenommen werden muss.
Überzahlungen werden danach auf die älteste Forderung verrechnet und zwar
immer in der Reihenfolge Nebenkostenvorauszahlungen – Nettomiete. Wenn die Überzahlung also nicht für eine ganze Miete reicht, dann bleibt zuletzt immer ein Rest von der Nettomiete. Diese Art der Verrechnung muss allerdings der Hausverwalter (je nach verwendetem Programm) oft nicht leisten, weil die Überzahlungen einfach nur saldiert werden. Wenn aber (wie bei manchen Programmen üblich), eine konkrete Verrechnung im Programm abgefragt wird, dann gilt Regel 3, danach Regel 4.
Dasselbe gilt bei der Verrechnung von Akontozahlungen auf den Rückstand: Erst 2, dann 3, dann 4. Wenn also der Rückstand für eine ganze (rückständige alte-) Miete ausreicht, dann wird die insgesamt getilgt, wenn nicht, dann nur die Vorauszahlungen auf Nebenkosten.
Eine Besonderheit gilt bei Zahlungen von öffentlichen Kassen und Leistungsträgern (Sozialamt, Jobcenter): Diese erfolgen immer am Monatsende für den kommenden (nächsten) Monat und ohne besonderen Verwendungszweck – meist ist nur das Kassenzeichen und der Name des Mieters angegeben. Es gilt dann Regel 1 (Verrechnung auf den nächsten Monat), auch wenn diese Miete noch nicht fällig ist. Eine Zahlung am 28.01.2017 ist also auf Februar 2017 zu verrechnen und nicht auf Januar.

Muss der Vermieter auf Widerrufsrecht des Mieters hinweisen?

Die sehr unübersichtlichen Regelungen über Verbraucherverträge sehen in den §§ 312 ff. BGB Sonderregelungen für verschiedene Verbraucherverträge, unter anderem per Post mit dem (gewerblichen) Vermieter geschlossene Verträge vor. Nach § 346 ff. BGB könnte in derartigen Fällen ein Widerrufsrecht des Mieters bestehen. Man kennt das aus Fernabsatzverträgen, beispielsweise beim Kauf über das Internet. Der Mieter kann dann seine auf den Abschluss des Vertrages gerichtete Erklärung (oder eventuell auch die Zustimmung zu einem Erhöhungsverlangen) widerrufen. Hierzu erhalte ich häufiger Anfragen von Vermietern und Hausverwaltungen. Die Klienten wollen wissen, ob sie in ihren Mietvertragsformularen und Mieterhöhungsverlangen den Vertragspartner über das Widerrufsrecht belehren müssen und wenn ja, wie das geschehen soll.

Die ideale Lösung gibt es hierbei nach meiner Einschätzung derzeit nicht. Die Klienten müssen die (nach meiner Meinung in den meisten Fällen überschaubaren-) wirtschaftlichen Risiken abwägen gegen den erheblichen Aufwand, die bei einer Umstellung der Formulare auf die Verbraucherschutzvorschriften entstehen würde. Zudem besteht die Gefahr, dass Mietvertragsformulare in die Welt gesetzt werden, welche die Mieter besser stellen als die gesetzliche Regelung es tut:

Nach dem gegenwärtigen Stand der Rechtsprechung, insbesondere auch der Entscheidung des LG Berlin ist vorbehaltlich einer noch ausstehenden Entscheidung des BGH zu diesem Problem mit der derzeit wohl überwiegenden Meinung und Rechtsprechung davon auszugehen, dass jedenfalls Wohnraum-Mietverhältnisse von der Anwendung der Regelungen über Verbraucherverträge, die außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen werden (§ 312 G BGB) ausgeschlossen sind. Hierfür spricht schon die Begründung des Gesetzestextes; es handelt sich um ein peinliches, aber doch offensichtliches redaktionelles Versehen des Gesetzgebers.

Die Gegenansicht beruft sich u.a. darauf, dass der Gesetzgeber dann eine entsprechende Ausnahme vorgesehen hätte. Vor allem auch für Seminaranbieter und juristische Verlage sind solche Streitereien um komplizierte Formvorschriften natürlich ein gefundenes Fressen. Die Unsicherheit in der Wohnungswirtschaft ist groß – man will natürlich keinen Fehler machen.

Selbst wenn man von einer Anwendbarkeit der Vorschriften ausgehen würde müsste ich dennoch meinen Klienten derzeit davon abraten, die sehr umfangreichen Hinweise und Belehrungen nach diesen Vorschriften in Mieterhöhungsverlangen und Formularmietverträge einzufügen.

Hierfür sind im wesentlichen folgende Überlegungen maßgeblich: „Muss der Vermieter auf Widerrufsrecht des Mieters hinweisen?“ weiterlesen

Gewerbemiete – Kündigung bei fehlender Kaution?

Die meisten Vermieter wissen, dass einem Wohnraummieter bei Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann. Eine entsprechende gesetzliche Vorschrift ist im Zuge der letzten Mietrechtsreform mit § 569 Abs. 2 a BGB ausdrücklich eingeführt worden.

Diese Vorschrift gilt aber nur für Wohnraummietverhältnisse. Auch ein Gewerbemietverhältnis kann aber durch den Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt. In diesem Fall erfolgt die Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Dieser Kündigung wegen Vertragsverletzung muss jedoch im Regelfall nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine Abmahnung vorausgehen da der Mieter Gelegenheit haben muss, seine vertragswidriges Verhalten abzustellen. Der Gewerbemieter muss demnach vor Ausspruch der Kündigung immer erst wegen der fehlenden Kautionszahlung abgemahnt werden. Geschieht dies, ist die Kündigung als solche unproblematisch und nach der Entscheidung des BGH vom 21 3. 2007 auch ohne weiteres durchsetzbar.