Vermieterpfandrecht bei Gewerbemiete

Ich bekomme da so eine Anfrage wegen einem seit langer Zeit verwendeten Vertragsformular für Gewerbemiete:

ich bereite gerade einen neuen Gewerbemietvertrag für ein Restaurant vor. Folgender Absatz kann vom Mieter nicht bestätigt werden aufgrund der Getränke/Brauerei:
§ 11 – Pfandrecht des Vermieter
Der Mieter erklärt, dass die in die Mieträume eingebrachten Gegenstände sein freies Eigentum und nicht gepfändet oder verpfändet sind.
Können wir den Passus dahingehend verändern?

Anfrage einer Hausverwaltung

Berechtigte Frage und häufiger Fehler:

Das so genannte Vermieterpfandrecht soll durch derartige Klauseln, die bei Wohnraum- und Gewerbemiete sehr häufig verwendet werden, geschützt werden. Der Mieter soll seine Gutgläubigkeit in Bezug auf eingebrachtes Inventar zusichern, damit es bei einer späteren Pfändung durch den Vermieter weniger Probleme gibt.

Aber: Das Vermieterpfandrecht ist in der Praxis (von sehr seltenen Fällen abgesehen) völlig bedeutungslos. In den wenigsten Fällen wird es überhaupt ausgeübt und wenn, dann stehen einer Pfandverwertung Eigentumsvorbehalte von Banken, Leasingverträge oder sogar nachträglich durch den Schuldner/Mieter konstruierte Sicherungsübereignungen entgegen. Ich mache seit mehr als 30 Jahren Mietrecht und habe in der ganzen Zeit lediglich einen Fall gehabt, wo eine Sachpfändung vorübergehend erfolgreich war – es ging um wertvolle Gemälde – und die hat der Mieter mit Hilfe eines Berliner Kollegen problemlos innerhalb von 48 Stunden nach erfolgter Pfändung ausgehebelt.

Andererseits können und dürfen gerade Gewerbemieter ein Objekt nicht anmieten, wenn sie derartige Klauseln im Vertrag haben. Der Arzt mit der auf Leasing erworbenen Praxiseinrichtung und Gerätepark oder das Speiselokal mit der von einer Brauerei gestellten Einrichtung – sie sind zuerst ihren eigenen Lieferanten verpflichtet und die lassen sich die Gewerbemietverträge vorlegen und beanstanden (zu Recht) solche Klauseln.

Also vermeidet man eine Menge überflüssiger Diskussionen, wenn man seine Vertragsformulare von vornherein überarbeitet und solche Klauseln ersatzlos streicht. In diesem Fall ist weniger mehr. Und wenn (in seltenen Fällen) das Vermieterpfandrecht doch eine Rolle spielt, dann braucht man dafür eine „handgestrickte“ Vereinbarung – und einen Anwalt, der diese entwirft.

Gewerbemiete – Kündigung bei fehlender Kaution?

Die meisten Vermieter wissen, dass einem Wohnraummieter bei Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann. Eine entsprechende gesetzliche Vorschrift ist im Zuge der letzten Mietrechtsreform mit § 569 Abs. 2 a BGB ausdrücklich eingeführt worden.

Diese Vorschrift gilt aber nur für Wohnraummietverhältnisse. Auch ein Gewerbemietverhältnis kann aber durch den Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt. In diesem Fall erfolgt die Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Dieser Kündigung wegen Vertragsverletzung muss jedoch im Regelfall nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine Abmahnung vorausgehen da der Mieter Gelegenheit haben muss, seine vertragswidriges Verhalten abzustellen. Der Gewerbemieter muss demnach vor Ausspruch der Kündigung immer erst wegen der fehlenden Kautionszahlung abgemahnt werden. Geschieht dies, ist die Kündigung als solche unproblematisch und nach der Entscheidung des BGH vom 21 3. 2007 auch ohne weiteres durchsetzbar.

BGH–Doppelte Schriftformklausel

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sogenannte doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

BGH, Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16 – in WuM 2017,131

BGH – Schriftform bei Mietänderung

  1. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.
  2. Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen.
  3. Zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen.

BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – in WuM 2016, 28

KG – Wohnraummietrecht bei gewerblichem Zwischenmieter

  1. Die Vertragsparteien können bei einem Mietvertrag, wonach dem Mieter (hier: gemeinnütziger Verein) die Räume zur Weitervermietung zu Wohnzwecken überlassen werden, die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht vereinbaren.
  2. Zwar reicht hierfür nicht aus, dass der Formularmietvertrag mit „Mietvertrag für Wohnräume“ überschrieben ist und Kündigungsfristen vereinbart sind, die dem § 573c BGB nachgebildet sind. Die Anwendung von Wohnungsmietrecht ist aber dann vereinbart, wenn der Mietvertrag auch vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angabe von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss.

KG Berlin, Urteil vom 27. August 2015 – 8 U 192/14 – in WuM 2015, 666

BGH – Einordnung Mischmietverhältnisse, Teilgewerbe

  1. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. April 1986, VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann.
  2. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16. April 1986, VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).
  3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16. April 1986, VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).

BGH, Urteil vom 09. Juli 2014 – VIII ZR 376/13 – in GE 2014, 1129

BGH – Eintritt des Erwerbers in Kautionsanspruch

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 24. März 1999, XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857).

BGH, Urteil vom 25.07.2012 -XII ZR 22/11- in WuM 2012 560; GE 2012, 1224

OLG Düsseldorf – Räumungsvergleich mit Ausgleichsklausel

1. Die Regelung in einem gerichtlichen Räumungsvergleich „Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr“ schließt die Nachforderung eines Saldos aus einer zeitlich erst später erstellten Betriebskostenabrechnung nicht aus.
2. Der Vermieter muss sich jedoch bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung auf grund der Erlass-und Erfüllungswirkung des Räumungsvergleichs so behandeln lassen, als seien die bis zu seinem Abschluss völligen Vorauszahlungen auf die Heiz- und allgemeinen Betriebskosten gezahlt.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.02.2012 -I-10 U 91/11- in GE 2012, 482