Vermieterpfandrecht bei Gewerbemiete

Ich bekomme da so eine Anfrage wegen einem seit langer Zeit verwendeten Vertragsformular für Gewerbemiete:

ich bereite gerade einen neuen Gewerbemietvertrag für ein Restaurant vor. Folgender Absatz kann vom Mieter nicht bestätigt werden aufgrund der Getränke/Brauerei:
§ 11 – Pfandrecht des Vermieter
Der Mieter erklärt, dass die in die Mieträume eingebrachten Gegenstände sein freies Eigentum und nicht gepfändet oder verpfändet sind.
Können wir den Passus dahingehend verändern?

Anfrage einer Hausverwaltung

Berechtigte Frage und häufiger Fehler:

Das so genannte Vermieterpfandrecht soll durch derartige Klauseln, die bei Wohnraum- und Gewerbemiete sehr häufig verwendet werden, geschützt werden. Der Mieter soll seine Gutgläubigkeit in Bezug auf eingebrachtes Inventar zusichern, damit es bei einer späteren Pfändung durch den Vermieter weniger Probleme gibt.

Aber: Das Vermieterpfandrecht ist in der Praxis (von sehr seltenen Fällen abgesehen) völlig bedeutungslos. In den wenigsten Fällen wird es überhaupt ausgeübt und wenn, dann stehen einer Pfandverwertung Eigentumsvorbehalte von Banken, Leasingverträge oder sogar nachträglich durch den Schuldner/Mieter konstruierte Sicherungsübereignungen entgegen. Ich mache seit mehr als 30 Jahren Mietrecht und habe in der ganzen Zeit lediglich einen Fall gehabt, wo eine Sachpfändung vorübergehend erfolgreich war – es ging um wertvolle Gemälde – und die hat der Mieter mit Hilfe eines Berliner Kollegen problemlos innerhalb von 48 Stunden nach erfolgter Pfändung ausgehebelt.

Andererseits können und dürfen gerade Gewerbemieter ein Objekt nicht anmieten, wenn sie derartige Klauseln im Vertrag haben. Der Arzt mit der auf Leasing erworbenen Praxiseinrichtung und Gerätepark oder das Speiselokal mit der von einer Brauerei gestellten Einrichtung – sie sind zuerst ihren eigenen Lieferanten verpflichtet und die lassen sich die Gewerbemietverträge vorlegen und beanstanden (zu Recht) solche Klauseln.

Also vermeidet man eine Menge überflüssiger Diskussionen, wenn man seine Vertragsformulare von vornherein überarbeitet und solche Klauseln ersatzlos streicht. In diesem Fall ist weniger mehr. Und wenn (in seltenen Fällen) das Vermieterpfandrecht doch eine Rolle spielt, dann braucht man dafür eine “handgestrickte” Vereinbarung – und einen Anwalt, der diese entwirft.