BGH–Doppelte Schriftformklausel

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sogenannte doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

BGH, Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16 – in WuM 2017,131

BGH – Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

1. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987, VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).

2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

3. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.

4. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.

BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – in GE 2015, 649 und WuM 2015, 338

BGH – Weißen der Decken, unwirksame Farbwahlklausel

Die Klausel “Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: … das Weißen der Decken und Oberwände” ist als Diktat der Ausführungsart und Farbwahl unwirksam, da der Begriff “Weißen” zumindest auch als Anstrich mit weißer Farbe zu verstehen ist.

BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 -VIII ZR 50/09- in GE 2010, 405 oder WuM 2009, 655

Die verwendete Klausel ist in Berliner Formularen des Anbieters RNK insbesondere in den 80er Jahren sehr häufig verwendet worden.

BGH – unwirksame Renovierungsklausel, wirksame Individualvereinbarung

Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006, VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116).

BGH, Urteil vom 14.01.2009 -VIII ZR 71/08- in WuM 2009, 173