BGH – Ladenmiete unter Corona

  1. Eine durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich.
  2. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht.
  3. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.

BGH, Urteil vom 12.01.2022 -XII ZR 8/21- in WuM 2022, 204

Bewertung: Der BGH stellt klar, dass bei einer coronabedingt angeordneten Schließung eines Ladenlokals zwar kein Mangel vorliegt. Denn dem Vermieter wird die vertraglich geschuldete Überlassung des Gebrauchs nicht erschwert oder unmöglich. In Betracht kommen kann aber nach den Umständen des Einzelfalls ein Anspruch des Mieters auf Anpassung der Mietkonditionen wegen wesentlicher Veränderung der Geschäftsgrundlage, wenn es pandemiebedingt zu einer Geschäftsschließung kommt.