Tipp: Vorgehen bei Störung des Hausfriedens

Hausfrieden ist nicht nur ein Wort – wenn der Nachbar oder die Nachbarin sehr laut sind, Mitmieter mit Drohungen, rassistischen Anwürfen oder Gebrüll traktieren oder wenn es sogar zu Tätlichkeiten gegen HausbewohnerInnen oder HandwerkerInnen kommt, dann muss der Vermieter tätig werden. Eine Abmahnung und (wenn sich solche Verstöße wiederholen) eine Kündigung müssen für Ruhe im Haus sorgen. Dabei sind aber „Unterschriftensammlungen“ und allgemeine Beschwerden der sich gestört fühlenden MieterInnen nicht ausreichend:

Generell ist es aufgrund allgemeiner Beschwerden nicht möglich, sinnvoll gegenüber Mietern vorzugehen, die den Hausfrieden stören. Erforderlich ist schon für eine Abmahnung, erst recht für ein späteres Verfahren um Kündigung/Räumung die genaue Beschreibung der Störungen/Vorfälle unter Angabe von Datum, Uhrzeit und Ort der Störung. Dabei sind die Störungen jedenfalls so zu beschreiben, dass sie durch Dritte (Gerichte, Anwälte) aber auch durch die Empfängerin der Abmahnung oder Kündigung identifiziert werden können.

Um ein Vorgehen in solchen Fällen zu ermöglichen oder zu erleichtern, habe ich bereits vor längerer Zeit eine Art Formular entwickelt, dass bei der Erfassung und Verwertung solcher Informationen behilflich sein soll (siehe der Download unten). Es ist ein Anhaltspunkt dafür, welche Informationen erforderlich sind, um gegen die störende Mietpartei vorzugehen.

Wichtig ist, dass die Informationen über die störende Mietpartei zeitnah und vollständig an den Vermieter weitergeleitet werden, damit dieser entsprechend einschreiten kann. Wichtig ist aber immer, dass die Vorfälle nicht allzu weit zurück liegen dürfen. Länger als 2 bis 4 Wochen sollten die Vorfälle keinesfalls zurücklegen, weil dann auch aus diesem Grund eine Verwertung nicht möglich ist.

Generell gilt also: die Informationen zu Störungen des Hausfriedens müssen mit Datum, Uhrzeit, Beschreibung und Zeugen genau sein. Sie dürfen nicht zu alt sein, am besten nicht älter als 2 Wochen. Ansonsten sind Abmahnung oder Kündigung nicht erfolgversprechend.

der Ratschlag vom ImmoAdvo

Nur mit diesen Angaben ist ein Vorgehen gegen die Störer möglich. Es liegt im Interesse der gestörten Mietparteien, sich die notwendige Arbeit zu machen. Anderenfalls kann der Vermieter ein Einschreiten ablehnen. Dies sollte man den Beschwerdeführern auch ganz klar sagen.

Insbesondere sind Unterschriftensammlungen oder allgemeine Beschuldigungen nicht zielführend.

Formular: Aufzeichnung von Störungen des Hausfriedens

LG Berlin-Unpünktliche Mietzahlungen ohne Verschulden

1. Unpünktliche Mietzinszahlungen des Mieters rechtfertigen dessen außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt.

2. Den unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters kann das für den Kündigungsausspruch erforderliche Gewicht auch dann fehlen, wenn sein Zahlungsverhalten bei isolierter Betrachtung zwar eine Kündigung rechtfertigen würde, sich der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung aber selbst pflichtwidrig gegenüber dem Mieter verhalten hat.

3. Bestreitet der Mieter die Zustellung einer vom Vermieter erklärten Schriftsatzkündigung, ist deren Zugang nicht durch die in den Gerichtsakten befindliche Postzustellungsurkunde bewiesen, wenn darauf keine Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftsätze gesetzt sind und die Geschäftsstelle die Veranlassung der förmlichen Zustellung unterschiedlicher Schriftstücke in den Gerichtsakten zwar vermerkt hat, der Vermerk den Kündigungsschriftsatz aber nicht erwähnt.

LG Berlin, Urteil vom 29. November 2016 – 67 S 329/16 –, juris und WuM 2017, 26

BGH – Vertragsverletzung als Kündigungsgrund

  1. Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt.
  2. Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt – wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann – dieser die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden. 3. Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen Nebenpflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Verletzung der Obhutspflicht auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort.

BGH, Urteil vom 13.04.2016 – VIII ZR 39/15 – in WuM 2016, 365