Schlagwort: Mietspiegel

LG Berlin–Anwendung Mietspiegel trotz Bedenken

Beruft sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf den derzeit geltenden Mietspiegel, stellt aber zugleich klar, dass dieser nach seiner Ansicht nicht qualifiziert im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB sei, so ist das Mieterhöhungsverlangen gleichwohl formwirksam. Der Berliner Mietspiegel 2015 bietet zumindest als einfacher Mietspiegel eine geeignete Grundlage für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 Abs. 2 ZPO.

LG Berlin, Urteil vom 02.09.2016 – 65 S 146/16 – in WuM 2016, 676

LG Berlin-Verwendung Mietspiegel 2015

  1. Ein Mietspiegel, der die Anforderungen des § 558 d Abs. 1 BGB nicht erfüllt, kann zur Überzeugungsbildung des Gerichts nach § 286 ZPO als einfacher Mietspiegel – § 558 c Abs. 1 BGB – herangezogen werden.
  2. Der Berliner Mietspiegel 2015 entspricht zumindest den Anforderungen eines einfachen Mietspiegels und kann daher zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nötigenfalls ergänzt durch Schätzung des Gerichts gemäß § 287 ZPO verwendet werden.

LG Berlin, Urteil vom 31. 8. 2016 – 65 S 197/16 – in WuM 2016, 670

LG Berlin–Berliner Mietspiegel 2015

1. Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich mit dem Berliner Mietspiegel 2015, hat er sich auf ein nach § 558a Abs. 2 BGB zulässiges Begründungsmittel bezogen und genügt damit den Anforderungen des § 558a Abs. 1 BGB. Der Umstand, dass der Vermieter im Rahmen der Begründung des Mieterhöhungsverlangens einschränkend mitgeteilt hat, dass der Mietspiegel nach seiner Auffassung “nicht qualifiziert im Sinne des § 558d (1) BGB” sei, ändert nichts daran, dass es sich nach § 558a BGB noch um ein formell wirksames Erhöhungsverlangen handelt.

2. Dem Ergebnis der formellen Wirksamkeit steht nicht entgegen, dass der Vermieter sich in der Klageschrift zwar weiterhin inhaltlich auf das außergerichtlich nach §§ 558ff BGB erklärte Mieterhöhungsverlangen bezieht, sich andererseits aber auf das Einholen eines Sachverständigengutachtens zum Nachweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bezieht, weil er den Mietspiegel für nicht qualifiziert im Sinne des § 558d BGB hält.

3. Einwendungen gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels müssen im Prozess von den Parteien erhoben werden und sind nicht etwa von Amts wegen zu berücksichtigen. Werden Einwendungen nicht erhoben, sind aber an der Erstellung des Mietspiegels die Gemeinde und die örtlichen Interessenvertreter der Mieter- und Vermieterseite beteiligt gewesen, spricht schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet.

LG Berlin, Urteil vom 06. Juli 2016 – 65 S 149/16 – in WuM 2016, 560

LG Berlin – Berliner Mietspiegel oder Gutachten

Wird im Rahmen des Streits über die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 BGB von beiden Mietvertragsparteien bezweifelt, dass die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist, kann das Gericht von einer Schätzung nach § 287 ZPO unter Berücksichtigung dieses Mietspiegels als einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB absehen und die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des eingeholten Sachverständigengutachtens bestimmen.
LG Berlin, Urteil vom 02. Dezember 2015 – 18 S 183/15 – in WuM 2016, 38

 

 

 

BGH – Kappungsgrenzen-VO Berlin

  1. Die Zivilgerichte haben im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen zu prüfen, ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht.
  2. Die vorgenannte gesetzliche Ermächtigungsgrundlage genügt dem Bestimmtheitsgebot nach Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG und verstößt weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).
  3. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) hält sich im Rahmen des der Landesregierung als demokratisch legitimiertem und politischem Staatsorgan von der gesetzlichen Ermächtigung in mehrfacher Hinsicht eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt dahin überprüfbar, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet.
  4. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie verletzt weder die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).

BGH, Urteil vom 04.11.2015 -VIII ZR 217/14- in WuM 2016, 144

LG Berlin–kein Balkon wenn ein Balkon

Nach der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2013 entfällt das wohnwertmindernde Merkmal des nicht vorhandenen Balkons, wenn ein solcher aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig ist.

LG Berlin, Urteil vom 23. September 2015 – 65 S 175/15 – in GE 2015, 1292

Anmerkung: Es ist schon absurd. Während die Erhebungen zum Berliner Mietspiegel davon ausgehen, dass bestimmte Merkmale oder deren Fehlen (wie beim Merkmal “kein Balkon”) die ortsübliche Miete unmittelbar beeinflussen, macht diese Entscheidung des LG Berlin zum Berliner Mietspiegel 2013 aus einem fehlenden Balkon einen “nicht vorhandenen, aber auch nicht möglichen und daher nicht notwendigen” Balkon. Juristen lieben die doppelte Verneinung. Interessengerecht erscheint dies jedoch nicht, denn ein fehlender Balkon bleibt ein solcher, auch wenn sein Fehlen triftige Gründe hat (auf die es dem Mieter regelmäßig nicht ankommen dürfte, wenn er seine Balkonblumen pflegen oder draußen sitzen möchte. Ich habe ohnehin Zweifel an der Werthaltigkeit der im Wege der fachlich umstrittenen Regressionsanalyse ermittelten Merkmale der Orientierungshilfen zu den Berliner Mietspiegeln. Wenn man aber im System bleiben möchten, dann ist eine solche Rechtsprechung (und Definition in der Orientierungshilfe) einfach nur Absurdistan.

BGH – Anforderungen an qualifizierten Mietspiegel

Zu den Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels (hier: Berliner Mietspiegel 2009); (Bestätigung des Senatsurteils vom 21. November 2012, VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775).

BGH, Urteil vom 06. November 2013 – VIII ZR 346/12 – in WuM 2014, 34

Die Entscheidung befasst sich mit den Anforderungen an die Verwertung von Mietspiegel als qualifizierte Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB. Voraussetzung des qualifizierten Bestreitens, Notwendigkeit eines Sachverständigengutachtens, wenn keine offenkundigen Beweismittel für die Merkmale des qualifizierten Mietspiegels vorliegen und durch die Mieterseite ausreichend bestritten wurde.

LG Berlin – Mietspiegel mit „Sternchenfeld“

  1. Ein mangels ausreichender Erhebungswerte von der Qualifizierung des Mietspiegels nicht erfasstes Rasterfeld kann nicht immer als Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dienen.
  2. Veranlassung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens besteht insbesondere dann, wenn nur wenige statistische Werte vor vorhanden sind und die Spanne zwischen ober-und unter Wert besonders groß ist (hier: Feld L6 des Berliner Mietspiegels 2005).
  3. Hat der Mieter unentschuldigt mehrfach dem gerichtlich bestellten Sachverständigen den Zutritt zur Wohnung verweigert, kann nach den Grundsätzen der Beweisvereitelung der die Behauptung des Vermieters zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete als wahr unterstellt werden.
  4. Ist eine interne Dienstanweisung des Vermieters zur Begrenzung eines Mieterhöhungsverlangens aufgehoben worden, kann der Mieter sich auch dann nicht darauf berufen, wenn er über die Aufhebung nicht unterrichtet worden war.

LG Berlin, Urteil vom 15.5.2012 -63 S 84/07-in GER 2012, 1043

BGH – Vergleichsmiete und Spanne, Einzelvergleichsmiete

  1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter.
  2. Im Regelfall stellt ortsübliche Vergleichsmiete keinen Punktwert dar, sondern bewegte sich innerhalb einer gewissen Spanne. Dies gilt insbesondere dann, wenn die zur Ableitung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendeten Instrumente (Sachverständigengutachten, mit Spiegel mit spannen) eine derartige Spanne vorsehen.
  3. Die für eine gerichtliche Entscheidung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete notwendige Bildung einer Einzelmiete durch den Tatrichter muss jedoch als Punktwert erfolgen, da anderenfalls der Vermieter grundsätzlich bis zum Oberwert einer vorhandenen Spanne die Miete erhöhen könnte.

BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 146/10- in WuM 2012, 281