Muss der Vermieter auf Widerrufsrecht des Mieters hinweisen?

RA ZiemannDie sehr unübersichtlichen Regelungen über Verbraucherverträge sehen in den §§ 312 ff. BGB Sonderregelungen für verschiedene Verbraucherverträge, unter anderem per Post mit dem (gewerblichen) Vermieter geschlossene Verträge vor. Nach § 346 ff. BGB könnte in derartigen Fällen ein Widerrufsrecht des Mieters bestehen. Man kennt das aus Fernabsatzverträgen, beispielsweise beim Kauf über das Internet. Der Mieter kann dann seine auf den Abschluss des Vertrages gerichtete Erklärung (oder eventuell auch die Zustimmung zu einem Erhöhungsverlangen) widerrufen. Hierzu erhalte ich häufiger Anfragen von Vermietern und Hausverwaltungen. Die Klienten wollen wissen, ob sie in ihren Mietvertragsformularen und Mieterhöhungsverlangen den Vertragspartner über das Widerrufsrecht belehren müssen und wenn ja, wie das geschehen soll.

Die ideale Lösung gibt es hierbei nach meiner Einschätzung derzeit nicht. Die Klienten müssen die (nach meiner Meinung in den meisten Fällen überschaubaren-) wirtschaftlichen Risiken abwägen gegen den erheblichen Aufwand, die bei einer Umstellung der Formulare auf die Verbraucherschutzvorschriften entstehen würde. Zudem besteht die Gefahr, dass Mietvertragsformulare in die Welt gesetzt werden, welche die Mieter besser stellen als die gesetzliche Regelung es tut:

Nach dem gegenwärtigen Stand der Rechtsprechung, insbesondere auch der Entscheidung des LG Berlin ist vorbehaltlich einer noch ausstehenden Entscheidung des BGH zu diesem Problem mit der derzeit wohl überwiegenden Meinung und Rechtsprechung davon auszugehen, dass jedenfalls Wohnraum-Mietverhältnisse von der Anwendung der Regelungen über Verbraucherverträge, die außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen werden (§ 312 G BGB) ausgeschlossen sind. Hierfür spricht schon die Begründung des Gesetzestextes; es handelt sich um ein peinliches, aber doch offensichtliches redaktionelles Versehen des Gesetzgebers.

Die Gegenansicht beruft sich u.a. darauf, dass der Gesetzgeber dann eine entsprechende Ausnahme vorgesehen hätte. Vor allem auch für Seminaranbieter und juristische Verlage sind solche Streitereien um komplizierte Formvorschriften natürlich ein gefundenes Fressen. Die Unsicherheit in der Wohnungswirtschaft ist groß – man will natürlich keinen Fehler machen.

Selbst wenn man von einer Anwendbarkeit der Vorschriften ausgehen würde müsste ich dennoch meinen Klienten derzeit davon abraten, die sehr umfangreichen Hinweise und Belehrungen nach diesen Vorschriften in Mieterhöhungsverlangen und Formularmietverträge einzufügen.

Hierfür sind im wesentlichen folgende Überlegungen maßgeblich: „Muss der Vermieter auf Widerrufsrecht des Mieters hinweisen?“ weiterlesen

BGH–Eigenbedarf für zweitwohnung

1. Für das Benötigen im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung ist es ausreichend, wenn der Vermieter die Nutzung der gekündigten Wohnung als Zweitwohnung beabsichtigt.
2. Ein Eigenbedarf kann angenommen werden, wenn aufgrund von Indizien und nach der persönlichen Anhörung des Vermieters er die Absicht hat, regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen sich in Berlin aufzuhalten und nicht mehr auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten angewiesen sein möchte. Die Begründung des Lebensmittelpunkts in der Wohnung ist nicht erforderlich.
BGH, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17 – in GE 2017, 1465 und WuM 2017, 721

LG Berlin–kein Kürzungsrecht bei fehlendem Wärmezähler

Rechnet der Vermieter den Heiz- und Warmwasserverbrauch des Mieters in der Heizkostenabrechnung nach erfasstem Verbrauch ab, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zu, auch wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge zu installieren.
LG Berlin, Urteil vom 15. Juni 2017 – 67 S 101/17 – in GE 2017, 951

LG Berlin–Widerruf einer unbefristeten Untermieterlaubnis

  1. Eine ohne Rechtspflicht erteilte unbefristete Untermieterlaubnis kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn im Einzelfall die Fortsetzung der Untervermietung dem Vermieter nicht mehr zumutbar ist.
  2. Die Unzumutbarkeit der fortgesetzten Untervermietung kann daraus folgen, dass der Hauptmieter seinen Lebensmittelpunkt bereits seit vielen Jahren nicht mehr in der Wohnung hat und auch nicht absehbar ist, dass er in Zukunft wieder zurück in die Wohnung ziehen wird. Das bloße Vorhaltungsinteresse genügt nicht.
  3. Wird die Untervermietung nach dem wirksamen Widerruf der Genehmigung fortgesetzt, so kann dies die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.

LG Berlin, Urteil vom 22.03.2017 – 65 S 285/16 – in WuM 2017, 260

LG Berlin – Aufgabe der Wohnung, Untermieterlaubnis

Haben die Hauptmieter ihren tatsächlichen Wohnsitz und Lebensmittelpunkt an anderer Stelle begründet und ist ein konkreter Rückkehrwille nicht ersichtlich, so besteht kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Angesicht der bestehenden Wohnungsknappheit und der Tatsache, dass der Untermieter Mieterschutzrechte gegenüber dem Untervermieter nur eingeschränkt geltend machen kann, reicht der Wunsch, sich die Wohnung dauerhaft als "Rückzugsort" oder für den Fall des Scheiterns der Partnerschaft vorzubehalten, nicht aus.

LG Berlin, Urteil vom 08. Februar 2017 – 65 S 433/16 – in WuM 2017, 263

Gewerbemiete – Kündigung bei fehlender Kaution?

Die meisten Vermieter wissen, dass einem Wohnraummieter bei Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann. Eine entsprechende gesetzliche Vorschrift ist im Zuge der letzten Mietrechtsreform mit § 569 Abs. 2 a BGB ausdrücklich eingeführt worden.

Diese Vorschrift gilt aber nur für Wohnraummietverhältnisse. Auch ein Gewerbemietverhältnis kann aber durch den Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt. In diesem Fall erfolgt die Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Dieser Kündigung wegen Vertragsverletzung muss jedoch im Regelfall nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine Abmahnung vorausgehen da der Mieter Gelegenheit haben muss, seine vertragswidriges Verhalten abzustellen. Der Gewerbemieter muss demnach vor Ausspruch der Kündigung immer erst wegen der fehlenden Kautionszahlung abgemahnt werden. Geschieht dies, ist die Kündigung als solche unproblematisch und nach der Entscheidung des BGH vom 21 3. 2007 auch ohne weiteres durchsetzbar.

BGH – Nachforderung Betriebskosten bei fehlender Jahresabrechnung des WEG-Verwalters

1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB.

2. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertraglichen Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.

BGH, Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15 – in WuM 2017, 138

BGH–Doppelte Schriftformklausel

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sogenannte doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.

BGH, Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16 – in WuM 2017,131

BGH–Marktmiete als Nutzungsentschädigung

Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alternative 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverhältnissen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.

BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16 – in WuM 2017, 134