KG: Umrechnung bei Mieterhöhung einer Bruttokaltmiete mit Netto-Mietspiegel

Zur Erhöhung von Bruttokaltmieten mit Hilfe des Berliner Mietspiegel 2003. Die Umrechnung von vereinbarter Bruttomiete auf die Nettomiete des Berliner Mietspiegels (2003) muss mit den für das jeweilige Haus aktuellen und konkreten Betriebskosten erfolgen.

Kammergericht v. 20.1.2005 – 8 U 127/04 -, GE 2005, 180

Problemlage: Der Berliner Mietspiegel 2003 basiert auf Nettokaltmieten. Das ist die Miete ohne kalte und warme Betriebskosten. Ist mietvertraglich keine Nettokaltmiete, sondern eine Bruttokaltmiete (Inklusivmiete) vereinbart, also eine Miete einschließlich nicht näher ausgewiesener Anteile für Betriebskosten, so muss die ortsübliche Vergleichsmiete in Gestalt einer Bruttokaltmiete gebildet werden. In diesem Fall muss zunächst anhand des Mietspiegels die ortsübliche Nettokalt­miete ermittelt werden. In einem zweiten Schritt können dann die (kalten) Betriebskosten der ortsüblichen Nettokaltmiete hinzuge­rechnet werden. Die Mehrheit der Berliner Gerichte setzte hierfür bislang die von einem wissenschaftlichen Institut ermittelten – und im Mietspiegel veröffentlichten – Pauschalwerte an.1 Der Vermieter hat die Wahlmöglichkeit, ob er die tatsächlichen Betriebskosten oder aber die durchschnittli­chen Betriebskosten in seine Berechnung aufnimmt: LG Berlin v. 18.6.2001 – 67 S 517/00 -).

Das Kammergericht sieht das in seiner Entscheidung vom 20.1.2005 anders: Für die Anwendung des Berliner Mietspiegels bei Bruttokaltmieten sei auf die tatsächlichen Betriebskosten zum Zeit­punkt der Mieterhöhung abzustellen.

Praxistipp von Haus & Grund für Vermieter (GE 2005, 157): Da die Verwen­dung von pauschalen Be­triebskosten die formelle Begründetheit der Mieterhö­hung nicht beeinträchtigt, sondern erst bei der inhalt­lichen Begründetheit und damit nur im Prozess eine Rolle spielt, zu dem es nur in den seltensten Fällen kommt, wird der Praktiker auch in Zukunft mal auf pauschale, mal auf tatsächliche Werte zurückgreifen. Je nachdem, wo der Mieterhöhungsspiel­raum sich am leichtesten begründen lässt.