BGH: Umlage von Kosten für Concierge als Betriebskosten

Die Frage, wann die Kosten für einen Concierge-Dienst als sonstige Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Nr. 17 II. BV umlagefähig sind, ist nur aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzel­falles zu beantworten.

Eine Umlage kann ausnahmsweise nur infrage kommen, wenn die Ein­führung des Concierge-Dienstes aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten ist.

Allein der abstrakte Hinweis auf die Größe der Wohnanlage, das Be­dürfnis nach Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie insbesondere auf die Bedürfnisse älterer Mieter reicht nicht aus.

BGH v. 5.4.2005 – VIII ZR 78/04 -, WuM 2005, 336; GE 2005, 607

Sachverhalt: Der Vermieter beschäftigte einen so genannten Concierge. Die Kos­ten tauchten in der Betriebskostenabrechnung als „sonstige Be­triebskosten“ auf. Die Umlagefähigkeit derartiger Kosten war nicht im Mietvertrag vereinbart.

Problemlage: Der BGH erwähnt zunächst kurz, dass es sich nicht um Hauswart­kosten (im Sinne von § 2 Nr. 14 BetrKV) handelt. Voraussetzung für die Umlage als sonstige Betriebskosten sei, dass für einen Concierge- oder Pförtnerdienst eine praktische Notwen­digkeit bestehe. Dies sei Gegenstand einer tatrichterlichen Würdi­gung und könne daher nur aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalls beantwortet werden.

Nach Auffassung des Tatrichters in der Berufungsinstanz sei nicht ersichtlich, dass die Einführung eines Concierge-Dienstes aufgrund der Verhältnisse vor Ort geboten war. Als mögliche Gründe für einen Concierge-Dienst kommen in einem Wohnhaus mit 239 Einheiten die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie ein Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Si­cherheit in Betracht.

Es könne nicht beanstandet werden – so der BGH -, dass nach der Würdigung des Berufungsgerichtes diese Gründe nicht vorlägen. In der Berufungsinstanz hatte der Vermieter lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbeson­dere der älteren Mieter und zur allgemeinen Sicherheitslage vorge­tragen. Das Berufungsgericht hat diesen Vortrag als nicht hinrei­chend substanziiert angesehen. Auch dies wurde vom BGH nicht beanstandet.

Die Entscheidung lässt offen, ob die Umlage derartiger Kosten bei besonderen Gründen (Sicherheitsbedürfniss, Gefährdung, Vandalismus) möglich wäre. Jedenfalls sind solche Gründe durch den Vermieter im Prozess ausführlich darzulegen. Damit dürfte die Umlage derartiger Kosten (Doorman, Concierge) im Regelfall nicht möglich sein.

Etwas anderes gilt, wenn die Vereinbarung der Kosten im Mietvertrag ausdrücklich erfolgt ist!