Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf, ist auch dann insgesamt — und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart — wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. September 2004 — VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775 [= WuM 2004, 660], unter II 1 c).
(BGH, Urteil vom 28.3.2007 — VIII ZR 199/06) in WuM 2007, 259
Der BGH stellt klar, dass an so genannte „Ausführungsklauseln“ hohe Anforderungen zu stellen sind. Das sind Klauseln, die dem Mieter vorschreiben, wie die Schönheitsreparaturen auszuführen sind. Häufig handelt es sich um Klauseln, aus denen sich die
- Fortsetzung der bisherigen Renovierung (in „bisheriger Ausführungsart“)
- Materialwahl (nur „ökologisch unbedenkliche Produkte“, nur „Markenprodukte“)
- Farbwahl (nur „in dezenten Farben“)
- Handwerkerwahl (nur „durch in die Handwerksrolle eingetragenen Meisterbetrieb“)
ergeben soll. Solche Klauseln sind deswegen unwirksam, weil sie faktisch zu einer Abkürzung der Renovierungsfristen formularmäßig dann führen, wenn der Mieter von der vereinbarten Ausführungsart abweicht. Die Klauseln stehen daher (wie der BGH zu Recht meint) einer (auch verbotenen-) Endrenovierungsklausel gleich.
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