März 2009 – mietrechtsinfo.de

LG München – Falschangaben in der Selbstauskunft

Falsche Angaben in einer Mieterselbstauskunft, die auf die Bonität des Mieters zielen und dem Vermieter eine Risikoprognose eröffnen sollen, sind vom Mietinteressenten (wahrheitsgemäß) zu beantworten. Die gilt auch für Fragen nach Beschäftigungsverhältnis und monatlichem Gehalt.
Werden solche Fragen falsch beantwortet, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

LG München I., Urteil vom 25.03.2009 -14 S 18532/08- in WuM 2009, 348

BGH – Kaution und Anlagepflicht des Zwangsverwalters

Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005, VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596).

BGH, Urteil vom 11.03.2009 -VIII ZR 184/08- in WuM 2009, 289

BGH – Mietspiegelfeld bei Erhöhungsverlangen

Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel ist nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (Festhaltung BGH, 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573).

BGH, Urteil vom 11.03.2009 -VIII ZR 316/07- in WuM 2009, 239

BGH – Vermieterstellung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Der neue Eigentümer des vermieteten Wohnraums (hier: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) tritt auch dann gemäß § 566 Abs. 1 BGB anstelle des bisherigen Vermieters (hier: die Bundesrepublik Deutschland) in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum kraft Gesetzes erwirbt (vorliegend aufgrund des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben vom 9. Dezember 2004 (BGBl. I 2004, 3235)) (Festhaltung BGH, 9. Juli 2008, VIII ZR 280/07, NJW 2008, 2773).

Hat der Kläger im Rubrum der Klageschrift die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben als Vertreterin der in der Vermieterstellung stehenden Bundesrepublik Deutschland bezeichnet und nach dem Hinweis der beklagten Bundesrepublik Deutschland auf den erfolgten Eigentumsübergang und ihre dadurch nicht mehr gegebene Passivlegitimation weiterhin die Auffassung vertreten, dass die Bundesrepublik Deutschland die Vermieterin sei, weil ein Veräußerungsvorgang i.S.d. § 566 BGB nicht vorgelegen habe, liegt keine fehlerhafte Bezeichnung der in Wirklichkeit gemeinten Partei vor, sondern die irrtümliche Benennung der beklagten Bundesrepublik Deutschland als Partei des Mietrechtsstreits. Für eine abweichende Auslegung und Berichtigung des Passivrubrums auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben besteht daher kein Raum.

BGH, Beschluss vom 10.03.2009 -VIII ZR 265/08- in WuM 2009, 357

KG – Formularmäßiges Schließungsverbot für Ladengeschäft

Eine in einem Mietvertrag über ein in einem Einkaufszentrum belegenes Ladengeschäft enthaltene Klausel mit dem Inhalt

„Zeitweise Schließungen (z.B. aus Anlass von Mittagspausen, Ruhetagen, Betriebsferien, Inventuren) sind nicht zulässig“

ist wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB jedenfalls dann unwirksam, wenn der Mieter hierdurch an der Durchführung der ihm vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen gehindert wird.

KG, Urteil vom 05.03.2009 -8 U 177/08- in GE 2010, 202 und GuT 2010, 22

BGH – Ankündigung von nicht zu vertretenden Maßnahmen

Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden.
Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken.

BGH, Urteil vom 04.03.2009 -VIII ZR 110/08- in WuM 2009, 290 und GE 2009, 646