Monat: Oktober 2010

Betriebskostenabrechnung: Zusammenfassung mehrer Gebäude

Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005, VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135; Urteil vom 14. Juli 2010, VIII ZR 290/09, juris).

BGH, Urteil vom 20.10.2010 -VIII ZR 73/10- in WuM 2010, 742; GE 2010 1682

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Formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnung, Vorwegabzug Gewerbe

  1. Bei der Betriebskostenabrechnung für ein Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.
  2. Ein formeller Fehler führt nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft ein solcher Fehler nur einzelne Kostenpositionen (hier: Grundsteuer), bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können.
  3. Ein Vorwegabzug der Betriebskosten gewerblicher Nutzung ist aus Billigkeitsgründen erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (Festhaltung BGH, 8. März 2006,VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419.). Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer gehören oder der gewerblich genutzte Flächenanteil – wie hier – überwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro Quadratmeter maßgeblich sind. Dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (Festhaltung BGH, 25. Oktober 2006, VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211). Der Umstand, dass der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt, rechtfertigt keine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters.

BGH, Urteil vom 13.10.2010 -VIII ZR 46/10- in WuM 2010, 741

Eigenbedarfskündigung: Anbietungspflicht des Vermieters

Zwar kann ein Vermieter gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Kündigung stellt sich jedoch als rechtsmissbräuchlich dar und ist unwirksam, wenn der Vermieter seine Pflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) verletzt, dem Mieter eine während der Kündigungsfrist frei gewordene (vergleichbare) Wohnung in seinem Anwesen anzubieten.

BGH, Urteil vom 13.10.2010 -VIII ZR 78/10- in WuM 2010, 757; GE 2010 1684

Umlegung der Fixkosten für Verbrauchserfassung Wasser

§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt (Rn.14)(Rn.18)(Rn.22).

In einem Formularmietvertrag hält die im Folgenden in Kursivschrift wiedergegebene Klausel

„Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“

der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie die Grenze der Zulässigkeit einer Umlegung auch der Grundgebühren der Wasserversorgung nach dem erfassten Verbrauch nicht beachtet.

BGH, Urteil vom 06.10.2010 -VIII ZR 183/09- in WuM 2010, 685