BGH: Voller Schadensersatz auch bei Umbau nach Mietende

Nimmt der Ver­mie­ter nach Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses Um­bau­ar­bei­ten vor, wan­delt sich sein Er­fül­lungs­an­spruch auf Vor­nah­me der mie­ter­seits nicht durch­ge­führ­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in ei­nen Aus­gleichs­an­spruch in Geld um. Der Ersatzanspruch nicht auf die Kosten der Eigenleistung des Mieters beschränkt, wenn der Mieter die Erfüllung verweigert hat oder sich in Verzug befindet.

BGH vom 21.01.2004 – VI­II ZR 115/03 – GE 2004, 619 und WuM 2004, 282

Sachverhalt: Der Mieter hinterlässt eine stark verwohnte Wohnung und wird erfolglos zur Durch­führung der Schönheitsreparaturen aufgefordert. Der Vermieter führt dann Umbauarbeiten durch, durch die aber nur einige Wandflächen betroffen sind. Diese Flächen rechnet der Vermieter aus sei­nem Kostenanschlag heraus; der Rechtsstreit wird insoweit für erledigt erklärt. Die anteiligen Kos­ten für die restlichen Renovierungsarbeiten und Nutzungsausfall für zwei Monate macht er mit Er­folg geltend.

Die Entscheidung: Der BGH stellt zunächst klar, dass sich in derartigen Fällen der Vornahmean­spruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen in einen Schadensersatzan­spruch umwandelt. Dies ist gefestigte Rechtsprechung des Senats und eigentlich nicht neu (BGH -VIII ARZ 1/84- in WuM 1985, 46 und BGH -XII ZR 220/99- in WuM 2002, 484 = GE 2002, 1054).

Der BGH stellt weiter ausdrücklich klar, dass der Vermieter im Ausgangsfall sogar die gesamten Kosten für notwendige Schönheitsreparaturen ohne Abzüge wegen der Umbauarbeiten verlangen kann. Die Erledigungserklärung des Vermieters war also unnötig und der Vortrag des Mieters zu angeblich umfangreicheren Auswirkungen der Umbauten unerheblich! Da wegen der überein­stimmenden Erledigungserklärung hierüber nicht zu entscheiden war, ist dies ein „orbiter dictum“.

Der Schadensersatzanspruch berechnet sich aus den Kosten der notwendigen Arbeiten und nicht -wie von der Instanzrechtsprechung (OLG Düsseldorf, ZMR 1988, 96; OLG Düsseldorf in WuM 1997, 323) und Literatur (Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 3. Auflage § 535 RN 97) häu­fig angenommen- aus den Kosten einer Eigenleistung in Form von fiktiven Arbeitsstunden und Ma­terialkosten.

(Nur) wenn der Mie­ter die Aus­füh­rung der Ar­bei­ten nicht ab­ge­lehnt hat, son­dern leis­tungs­be­reit und nach dem Miet­ver­trag zur Ei­gen­leis­tung be­rech­tigt war, ist auf Grundlage von Eigenleistung durch den Mieter abzurechnen.

Kommentar: Die häufigen Fälle von Umbau einer unrenovierten Wohnung nach Rückgabe durch den Mieter werden einer praxisgerechten Lösung zugeführt. Vor allem räumt der BGH mit dem Missverständnis auf, dass der Vermieter in derartigen Fällen immer nur die uninteressant geringen Kosten der Eigenleistung ersetzt verlangen kann. Nur der leistungswillige Mieter bekommt den „Heimwerkerbonus“.

Tipp: Nur bei Verkleinerung oder Fortfall der Mieträume sind überhaupt Kürzungen der „normalen“ Schadensersatzansprüche angezeigt. Abzüge beispielsweise für von Umbauten betroffene Wände oder einzelne Räume mit neuen Installationen sind nicht notwendig.