1. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG erfordert es grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt.
2. Zur Bindung eines Vermieters hinsichtlich eines Mieterhöhungsverlangens nach den §§ 2, 3 MHG, wenn er öffentliche Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in Anspruch genommen hat.
BGH, Urteil vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03 – (LG Berlin)
Sachverhalt: Die Klägerin des Ausgangsverfahrens hatte nach Inanspruchnahme öffentlicher Mittel für Modernisierung (Förderzeitraum war nach vorzeitiger freiwilliger Zurückzahlung der Mittel bereits abgelaufen) ein Mieterhöhungsverlangen ohne Angabe von Kürzungsbeträgen vorgelegt. Die Klage wurde in zwei Instanzen abgewiesen. Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg.
Problemlage: Die auf den Gesetzeswortlaut der §§ 2 und 3 sich stützende und dogmatisch überzeugende wohl herrschende Meinung in der Literatur (u.a. Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Auflage § 558 RN 13, Schultz in Bub/Treyer 3. Auflage III RN 386 und Kuntze/Tietzsch in WuM 1997, 308 u.a.) ging davon aus, dass die vom Gesetz geforderte Angabe von Kürzungsbeträgen nach öffentlicher Modernisierungsförderung stets – also unabhängig von der Laufzeit der Modernisierungsförderung oder der Inanspruchnahme der Mittel – zu erfolgen habe. Nach einer anderen – wenig überzeugenden – Ansicht hatte eine Anrechenbarkeit nur innerhalb von höchstens zwölf Jahren nach Fertigstellung der Baumaßnahmen zu erfolgen (Börstinghaus in Schmidt-Futterer § 558 RN 246 und Beuermann in GE 1996, 1514).
Die Berliner Rechtsprechung hatte sich mit unterschiedlichen Begründungen stets auf den Standpunkt gestellt, die Angabe von Kürzungsbeträgen sei überhaupt nur erforderlich, wenn es „im Ergebnis darauf ankommt“, aber jedenfalls dann nicht mehr notwendig, wenn die Förderung ausgelaufen sei.
Der BGH schließt sich der Ansicht von Börstinghaus u.a. an und bemisst den sogenannten „Anrechnungszeitraum“ mit zwölf Jahren. Abgeleitet werden soll dies daraus, dass mindestens ein Zeitraum von 9 x 11 Prozent abzudecken sei und „unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrages“ sich ein Anrechnungszeitraum von zwölf Jahren ergeben soll. Die schon nach dem Gesetz notwendige Angabe der Kürzungsbeträge sei daher nur innerhalb von zwölf Jahren nach Fertigstellung der Baumaßnahmen notwendig. Welche Zeitdauer anzuwenden ist, lässt der Senat ausdrücklich offen, weil es darauf in dem konkret zu entscheidenden Fall wegen der vorzeitigen Rückzahlung nicht ankam.
Bewertung: Nach Auffassung des Berichterstatters ist es dogmatisch nicht vertretbar, gegen den Gesetzeswortlaut bei der Sanierungsförderung kürzere Bindungsfristen zu konstruieren.
Die hierfür von Börstinghaus und der Rechtsprechung bemühte „verfassungskonforme Auslegung“ der gesetzlichen Regelung und damit die Beschränkung der Bindungsfristen auf kürzere Zeiträume ist eine unzulässige Schließung einer nicht vorhandenen Regelungslücke. Auch Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes rechtfertigen keine Einschränkung der durch zinsgünstige oder zinsfreie Inanspruchnahme öffentlicher Mittel hinzunehmenden Einschränkungen. Wenigstens schafft die Entscheidung des BGH aber angesichts der vielfältigen Ansichten zu dieser Thematik Rechtsklarheit.
