1. Baut der Mieter einer Ofenheizungswohnung mit Zustimmung des Vermieters eine Gasetagenheizung auf seine Kosten ein, gilt die Wohnung für eine spätere Modernisierungsmaßnahme des Vermieters als Ofenheizungswohnung.
2. Investitionen des Mieters können nur dann als „Härte“ berücksichtigt werden und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters verhindern, wenn sie noch nicht „abgewohnt“ sind.
3. Spätestens nach 15 Jahren ist von einem Abwohnen der Investitionen für den Einbau der Gasetagenheizung auszugehen.
AG Charlottenburg v. 7.9.2004 – 214 C 201/04 -, GE 05, 58 LG Berlin v. 19.10.2004 – 65 S 318/04 -, GE 05, 59
Problemlage: Immer wieder werden bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters die eigenen Einbauten des Mieters als Härtegrund eingewendet. Dabei ist die Rechtslage eigentlich klar und wurde durch das AG Charlottenburg schön zusammen gefasst.
Zu Leitsatz 1): Die Modernisierungspläne des Vermieters scheitern nicht schon begrifflich daran, dass die von ihm zu schaffende Wohnwertverbesserung faktisch bereits vorhanden ist. Ob nämlich eine Vermietermodernisierung vorliegt, beurteilt sich nach der beabsichtigten Veränderung des vom Vermieter geschuldeten Zustandes. Es ist also der bisher von ihm geschuldete Zustand mit dem Zustand, den er schaffen will, zu vergleichen.
„… In der Mietermodernisierungsvereinbarung ist ausdrücklich aufgenommen worden, dass die Gasetagenheizung „mietereigen“ bleibe; dementsprechend wurde die Instandsetzungsverpflichtung insoweit auch nicht auf den Vermieter übertragen. Mit dieser Regelung, dass die Instandsetzungsverpflichtung beim Mieter verbleibt, ist anderseits aber auch seitens des Vermieters nicht auf einen Austausch der Heizungsanlage durch ihn auf alle Ewigkeiten verzichtet worden. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entschädigungsregelung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Hieraus folgt nicht im Umkehrschluss, dass der Vermieter seinerseits keine Modernisierungsmaßnahmen an der Heizungsanlage mehr vornehmen wird. Eine entsprechende Verzichtserklärung hätte deutlich erklärt werden müssen; an einen Verzicht sind regelmäßig hohe Anforderungen zu stellen….“
Zu Leitsatz 2): Die Berechnung, wann Mieterinvestitionen abgewohnt worden sind, kann nach § 2 des Baukostenzuschussgesetz v. 21.7.1961 (BGBl. I S. 1051) erfolgen.
Zu Leitsatz 3): „Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entschädigungsvereinbarung, die immerhin einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 30 % der entstandenen Kosten sichern sollte, denn Abwohnen und Restwert sind nicht gleichzusetzen.“
