Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so dass sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.Juni 2004 – VIII ZR 361/03 -).
BGH v. 22.9.2004 – VIII ZR 360/03 -, WM 04, 660; GE 04, 1450
Sachverhalt: Der Mietvertrag enthielt folgende Formularklauseln:
„§ 10 Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. . . .
3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen und Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen.“
Problemlage: § 10 Ziff. 3 ist offensichtlich wegen der „starren Fristen“ unwirksam. Die Unwirksamkeit dieser Klausel berührt aber auch die Wirksamkeit von § 10 Ziff. 1. Der BGH stellt klar, dass auch getrennte Klauseln dieser Art in der Summe zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt führen können.
Der BGH: „… Auch die in § 10 Ziff. 1 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ist unwirksam. Das Berufungsgericht hat mit Recht zwischen der in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltenen Fristenbestimmung und der Verpflichtung zur Durchführung der „turnusmäßig wiederkehrenden“ Schönheitsreparaturen (§ 10 Ziff. 1) einen inneren Zusammenhang gesehen, der eine Aufrechterhaltung der Schönheitsreparaturverpflichtung ausschließt. Zwar sind die Regelungen in unterschiedlichen Vertragsklauseln enthalten. Aus der Sicht eines verständigen Mieters bestimmt sich der Umfang der in Ziff.1 geregelten Schönheitsreparaturverpflichtung jedoch nach dem in Ziff. 3 enthaltenen (starren) Fristenplan, so dass die beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft sind. Bliebe die in § 10 Ziff. 1 dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung ohne den Fristenplan bestehen, würde sie mithin aus der Sicht des Mieters inhaltlich umgestaltet, und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel. …“