BGH: Doppelte Kündigung wegen Zahlungsverzug

1. Kün­digt der Ver­mie­ter ein Wohn­raum­miet­ver­hält­nis we­gen er­heb­li­cher Zah­lungs­rücks­tän­de ge­mäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB we­gen Zah­lungs­ver­zug des Mie­ters frist­los und hilfs­wei­se auch frist­ge­mäß, lässt der nach­träg­li­che Aus­gleich der Rück­stän­de in­ner­halb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die frist­lo­se Kün­di­gung un­wirk­sam wer­den, nicht da­ge­gen auch oh­ne Wei­te­res die frist­ge­mä­ße Kün­di­gung.
2. Die nach­träg­li­che Zah­lung ist je­doch bei der Prü­fung, ob der Mie­ter sei­ne ver­trag­li­chen Pflich­ten schuld­haft nicht un­er­heb­lich ver­letzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu be­rück­sich­ti­gen.

BGH, Ur­teil vom 16.02.2005 – VI­II ZR 6/04 – in NZM 2005, 334 und WuM 2005, 250

Sach­ver­halt: Der Mie­ter hat­te Miet­zins­rück­stän­de in Hö­he von zwei kom­plet­ten Mo­nats­mieten, für ei­nen wei­te­ren Mo­nat in Hö­he von 0,88 €. Da­rauf kün­dig­te die Ver­mie­te­rin das Miet­ver­hält­nis frist­los und hilfs­wei­se (vor­sor­glich) frist­ge­mäß. Nach Zu­stel­lung der Räu­mungs­kla­ge hat­te zu­nächst der Mie­ter, da­nach für ihn im Üb­ri­gen das So­zi­al­amt die Miet­zins­rücks­tän­de voll­stän­dig über­nom­men. Die Zah­lungs­an­sprü­che wa­ren da­durch er­le­digt. Die Ver­mie­te­rin mach­te jetzt nur noch He­raus­ga­be der Miet­woh­nung zum Ab­lauf der län­ge­ren Kün­di­gungs­frist ge­mäß der frist­ge­mä­ßen Kün­di­gung gel­tend. Amts­ge­richt und Land­ge­richt wie­sen die Kla­ge ab. Auf die Re­vi­si­on wur­den die Ur­tei­le auf­ge­ho­ben und der Pro­zess zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Auf­klä­rung des Sach­ver­hal­tes an das Be­ru­fungs­ge­richt zu­rück­ver­wie­sen.

Pro­blem­la­ge: Der Mie­ter kann ei­ne frist­lo­se Kün­di­gung we­gen Zah­lungs­ver­zu­ges mit mehr als zwei Mo­nats­mie­ten oder er­heb­li­chen Teil­be­trä­gen durch voll­stän­di­gen Aus­gleich der Miet­zins­rück­stän­de in­ner­halb der so­ge­nann­ten Schon­frist un­wirk­sam ma­chen. In vie­len Fäl­len be­ste­hen je­doch An­halts­punk­te da­für, dass der Mie­ter auch nach ei­ner der­ar­ti­gen frist­lo­sen Kün­di­gung und voll­stän­di­gem Aus­gleich der Zah­lungs­rück­stän­de sei­nen Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen in Zu­kunft nicht voll­stän­dig nach­kom­men wird. In der­ar­ti­gen Fäl­len und zur Si­cher­heit auch ganz all­ge­mein ist es da­her an­ge­zeigt, dem Mie­ter hilfs­wei­se ei­ne frist­ge­mä­ße Kün­di­gung we­gen der Zah­lungs­rück­stän­de aus­zu­spre­chen. Frag­lich da­bei war im­mer, in wel­chem Kon­kur­renz­ver­hält­nis die frist­ge­mä­ße Kün­di­gung zur frist­lo­sen Kün­di­gung steht.

Der BGH stellt klar, dass die frist­ge­mä­ße Kün­di­gung auch hilfs­wei­se zur frist­lo­sen Kün­di­gung und vor al­lem auch we­gen der­sel­ben Miet­zins­rück­stän­de mög­lich ist. Der Ver­mieter kann al­so we­gen exakt der­sel­ben Miet­zins­rück­stän­de so­wohl frist­los als auch frist­ge­recht kün­di­gen!

Ge­gen­über der frist­ge­mä­ßen Kün­di­gung nutzt dem Mie­ter der voll­stän­di­ge Aus­gleich des Miet­kon­tos nichts. Al­ler­dings ist im Zu­sam­men­hang mit ei­ner frist­ge­mä­ßen Kün­di­gung auch im­mer das Ver­schul­den des Mie­ters be­züg­lich der Zah­lungs­rück­stän­de zu prü­fen. Es kommt al­so zum Bei­spiel auch in dem vom BGH ent­schie­de­nen Fall da­rauf an, ob der Mie­ter schuld­los in Zah­lungs­rück­stand ge­kom­men ist (zum Bei­spiel weil die Be­ar­bei­tung sei­nes be­reits ein­ge­reich­ten Leis­tungs­an­tra­ges beim Job­cen­ter nicht frist­ge­recht er­folg­te oder weil Un­ter­la­gen beim Job­cen­ter ver­lo­ren gin­gen oder aus an­de­ren nicht un­mit­tel­bar durch den Mie­ter zu ver­tre­ten­den Grün­den). Mit sol­chen Ein­wen­dun­gen zum feh­len­den Ver­schul­den kann der Mie­ter auch in der­ar­ti­gen Fäl­len die frist­ge­mä­ße Kün­di­gung ab­wen­den. In der Pra­xis be­ru­hen je­doch der­ar­ti­ge Kün­di­gun­gen viel­fach auf der schlich­ten „Schlam­pig­keit“ des Mie­ters. Die­se hat der Mie­ter un­ter Ver­schul­dens­ge­sichts­punk­ten zu ver­tre­ten, wes­halb in der­ar­ti­gen Fäl­len die frist­ge­mä­ße Kün­di­gung durch­greift.

Pra­xis­tipp: Bei er­heb­li­chen Un­re­gel­mä­ßig­kei­ten im Zah­lungs­ver­hal­ten (mehr als zwei feh­len­de Mo­nats­mie­ten oder er­heb­li­che Miet­zins­rück­stän­de aus meh­re­ren Mo­na­ten, die den Be­trag von zwei Mo­nats­mie­ten er­rei­chen) soll­te dem Mie­ter grund­sätz­lich frist­los und hilfs­wei­se frist­ge­recht ge­kün­digt wer­den.

Kann der Mie­ter sich ge­gen­über der frist­ge­mä­ßen Kün­di­gung aus­rei­chend ent­schul­di­gen und das Miet­kon­to in­ner­halb von zwei Mo­na­ten nach Zu­stel­lung der Räu­mungs­kla­ge und/oder Zu­stel­lung der frist­lo­sen Kün­di­gung voll­stän­dig aus­glei­chen, wird die Kün­di­gung ge­gen­stands­los. Aber auch im­mer nur dann. Durch die hilfs­wei­se frist­ge­mä­ße Kün­di­gung ver­mei­det man, dass Mie­ter mit man­gel­haf­ter Zah­lungs­mo­ral sich auf der ein­mal durch Zah­lung ab­ge­wen­de­ten Kün­di­gung „aus­ru­hen“ und we­ni­ge Mo­na­te spä­ter das­sel­be Spiel noch ein­mal los­geht.