BGH – Verlängerung von Renovierungsfristen bei renoviert übergebener Wohnung

1. Sieht der Miet­ver­trag vor, dass in be­son­de­ren Aus­nah­me­fäl­len ver­ein­bar­te Fris­ten zur Durch­führung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach bil­li­gem Er­mes­sen vom Ver­mie­ter ver­län­ger­t oder ver­kürzt wer­den „kön­nen“, liegt kei­ne un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters vor. Das Er­mes­sen des Ver­mie­ters, die Fris­ten zu ver­län­gern, re­du­ziert sich nach dem Maß­stab der Bil­lig­keit nä­mlich „auf Null“, so­weit der Zus­tand der Woh­nung ei­ne Re­no­vie­rung nicht er­for­dert.
2. Der Renovierungsturnus von vier Jahren für die Durchführung der Anstricharbeiten in Küchen und Bädern unter anderem an Fenstern, Türen und Heizkörpern ist nicht unangemessen kurz im Sinne von § 307 BGB. Diese Fristenbestimmung trägt dem in Schönheitsreparatur­klauseln üblicherweise berücksichtigten Umstand Rechnung, dass die Anstriche in Küchen und Bädern durch die dort auftretende Feuchtigkeit stärkeren Einwirkungen ausgesetzt sind als in Wohnräumen.

   BGH, Ur­teil vom 16.02.2005 – VI­II ZR 48/04 – WuM 2005, 241-242 und GE 2005, 427

Sach­ver­halt: Die auf Scha­dens­er­satz be­klag­te ehe­ma­li­ge Mie­te­rin ei­ner Woh­nung mach­te gel­tend, die fol­gen­de Klau­sel im Miet­ver­trag sei un­wirk­sam:

„… [Ab­wäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren] und dann …. 3. Lässt in be­son­de­ren Aus­nah­me­fäl­len wäh­rend der Miet­zeit der Zu­stand ein­zel­ner Räu­me der Woh­nung ei­ne Ver­län­ge­rung der nach Abs. 2 ver­ein­barten Fris­ten zu oder er­for­dert er ei­ne Ver­kür­zung, so kann der Ver­mie­ter nach bil­li­gem Er­mes­sen die Fris­ten des Pla­nes be­züg­lich der Durch­füh­rung ein­zel­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­län­gern oder ver­kür­zen.“

An­ders als das Be­ru­fungs­ge­richt, wel­ches die frag­li­che Klau­sel als ins­ge­samt un­wirk­sam ge­mäß § 9 AGBG an­ge­se­hen hat­te, lässt der BGH den Scha­dens­er­satz­an­spruch durch­grei­fen.

Pro­blem­la­ge: Die Ver­ein­ba­rung star­rer Re­no­vie­rungs­fris­ten ist nach ganz all­ge­mei­ner An­sicht und auch Recht­spre­chung des BGH un­wirk­sam, weil die Mie­ter ins­be­son­de­re bei der Ver­mie­tung un­re­no­vier­ter Woh­nun­gen durch sol­che star­ren Re­no­vie­rungs­fris­ten un­an­ge­mes­sen be­nach­tei­ligt wer­den. An­de­rer­seits gilt die Ver­ein­ba­rung „wei­cher“ Ren­o­vie­rungs­fris­ten als wirk­sam, wenn die­se nur An­halts­punk­te dar­stel­len und/oder sich an dem Fris­ten­plan des Mus­ter­miet­ver­tra­ges ori­en­tie­ren mit Zu­sät­zen wie „in der Re­gel“.

Im hier zu ent­schei­den­den Fall ging es um ei­ne Kom­bi­na­ti­on zwi­schen „har­ten“ Re­no­vie­rungs­fris­ten ei­ner­seits mit ei­nem Zu­satz, wo­nach die Fris­ten nach bil­li­gem Er­mes­sen ver­län­gert oder ver­kürzt wer­den kön­nen ent­spre­chend dem Zu­stand der Miet­sa­che. Dies ist schon dem Gru­nde nach ei­gent­lich kei­ne ech­te har­te Re­no­vie­rungs­frist. Denn der BGH räumt ein, dass es nach der kon­kre­ten Klau­sel auf den tat­säch­li­chen Zu­stand der Woh­nung an­kommt und da­mit ei­ne un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung schon des­we­gen nicht vor­liegt, weil der Ver­mie­ter sein Er­mes­sen vom Zu­stand der Woh­nung ab­hä­ngig ma­chen muss und da­her prak­tisch im Er­geb­nis kein Er­mes­sen hat.

Interessant: Der BGH sieht Renovierungsfristen von 3-4 Jahren auch für Lackarbeiten als zulässig an, wenn der Mieter den Gegenbeweis führen kann, dass die Lackarbeiten bei Ablauf der Frist noch nicht erforderlich waren.