Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters – sofern kein Fristenplan vereinbart ist – fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an.
Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 111, 301 [= WM 90, 494]).
BGH v. 6.4.2005 – VIII ZR 192/04 -, WuM 2005, 383 und GE 2005, 662
Sachverhalt: Es ging um die Frage, ob der Vermieter während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn der Mieter damit in Verzug ist. Der Senat hat dies in Fortführung seiner früheren Rechtsprechung zum Gewerberaummietrecht bejaht.
Beachte: Während des laufenden Mietverhältnisses hat der Vermieter keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nach §§ 280, 281 BGB. Der theoretisch bestehende Anspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis ist nur schwerlich vollstreckbar. Die Durchsetzung wird jedoch dadurch erleichtert, dass der Vermieter Vorschuss einklagt und dadurch den Mieter zwingt, entweder bis zum rechtskräftigen Abschluss der Vollstreckung des Vorschusses selbst zu renovieren oder aber die Kosten als Vorschuss zu zahlen. Der Mieter kann die Pflicht zur Vorschusszahlung bis zum endgültigen Abschluss der Zwangsvollstreckung dadurch vermeiden, dass er die geschuldeten Renovierungsarbeiten selbst durchführt.
Der BGH stellt auch klar, dass es nur auf die objektive Renovierungsbedürftigkeit ankommt. Es ist nicht erforderlich, dass eine Substanzverletzung vorliegt.
