BGB § 535 Schönheitsreparaturen; keine geschuldete Anfangsrenovierung wegen unzureichenden Mietnachlasses; Ausgleichsbetrag
Übernimmt der Mieter durch Individualvereinbarung gegen einen Ausgleichsbetrag die Anfangsrenovierung und gleichzeitig durch Formularvereinbarung die laufenden Schönheitsreparaturen, liegt nur dann keine Störung des Äquivalenzverhältnjsses vor, wenn der Ausgleichsbetrag angemessen ist; anderenfalls ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam.
AG Mitte, Urteil vom 29. März 2007- 18 C 113/06 – in GE 2007, 787
Sachverhalt: Die Beklagte mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 15.3.2003 die Wohnung in unrenoviertem Zustand. Gemäß der Vereinbarung in § 12 des Mietvertrages erhielt sie als Ausgleich für die (Anfangs-) Renovierungsarbeiten an der Wohnung einen Mieterlaß bis zum 30.4.2003, also 1.5 Monatsmieten. Das Mietverhältnis endete im Herbst 2005; der Vermieter machte ohne Erfolg Schönheitsreparaturen geltend.
Problemlage: Wenn dem Mieter durch vertragliche Vereinbarung die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung auferlegt wird, führt dies im Ergebnis wegen der damit verbundenen Abkürzung der Renovierungsfristen dazu, dass die Schönheitsreparaturen insgesamt nicht wirksam abgewälzt sind. Das Amtsgericht Mitte dehnt dies auf Fälle aus, wo der Vermieter zwar eine renovierungsbedürftige Wohnung überlässt, dies jedoch ausdrück mit einem Mietnachlass verbindet.
In solchen Fällen muss der Nachlass in einem angemessenen Verhältnis zu den Renovierungskosten stehen, weil sonst wiederum eine unangemessene Benachteiligung vorliegt.
Tipp: Wenn die Vermietung einer unrenovierten Wohnung erfolgt, darf in keinem Fall eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung einer Anfangsrenovierung geregelt werden. Es heißt im Mietvertrag dann nur, dass die Wohnung sich in einem „vertragsgemäßen Zustand“ befindet. Wenn ein Mietnachlass oder ein Mieterlass vereinbart wird, darf dies nicht in einem Zusammenhang zum Renovierungszustand stehen.
