Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. September 2007, VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff.)
BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13 – in WuM 2015, 343 und GE 2015, 721
Kategorie: Schönheitsreparaturen
BGH – Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung
1. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987, VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).
2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
3. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.
4. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.
BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – in GE 2015, 649 und WuM 2015, 338
BGH – Ansparen von Schönheitsreparaturen
Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel
„Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“
berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der „angesparten“ Beträge zu verlangen.
(BGH, Urteil vom 03. Dezember 2014 – VIII ZR 224/13 –, juris) in WuM 2015, 80
BGH – Kombination von Quotenabgeltungsklausel und Schönheitsreparaturen
Zur Frage, ob Quotenabgeltungsklauseln sowie Klauseln über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhalten.
BGH, Beschluss vom 22.01.2104 – VIII ZR 352/12 – in WuM 2014, 135
Nach diesem Hinweisbeschluss des BGH ist damit zu rechnen, dass die Kombination von Quotenklausel und normaler (auch wirksamer) Schönheitsreparaturenklausel demnächst „gekippt“ wird. Vermieter sollten dringend Ihre Vertragsformulare überprüfen und entsprechend anpassen.
BGH – Schockfarben und Renovierungspflicht
Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.
BGH, Urteil vom 06. November 2013 – VIII ZR 416/12 –, in WuM 2014, 23
BGH – Ersatzansprüche wegen irrtümlich ausgeführter Schönheitsreparaturen
Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.
BGH, Urteil vom 04.05.2011 -VIII ZR 195/10- in WuM 2011, 363
Nutzungsausfall bei verweigerter Rücknahme
- Bei verspäteter Rückgabe der Mietwohnung ist eine Vorenthaltung der Mietsache zu verneinen, wenn der Mieter die Wohnung zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen, oder nur deshalb noch den Besitz an der ansonsten bereits geräumten Wohnung behält, um auf Wunsch des Vermieters Mängelbeseitigungsarbeiten durchzuführen.
- Die Beurteilung, ob ein Mietausfallschaden wegen Vorenthaltung der Mietsache gegeben ist, ist Aufgabe des Tatrichters. Feste Regeln hierzu lassen sich nicht aufstellen, da Vieles von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls abhängt. Die Frage nach den zur Bejahung einer Schadenswahrscheinlichkeit erforderlichen Anknüpfungstatsachen hängt mithin in erster Linie von der dem Tatrichter obliegenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab und ist einer verallgemeinernden, die Revisionszulassung rechtfertigenden Betrachtungsweise nicht zugänglich.
- Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Tatrichter eine Schadenswahrscheinlichkeit deswegen verneint, weil der klagende Vermieter lediglich zwei Mietinteressenten benannt hat, ohne angeben zu können, ab wann diese die Wohnung überhaupt hätten anmieten wollen, und weil der Wohnungsmarkt in der fraglichen Gemeinde nicht derart angespannt sei, dass allein schon aus dem Angebot der Wohnung auf dem Markt auf deren umgehende Weitervermietung hätte geschlossen werden können.
- Die Revision vor dem BGH wurde zurückgenommen.
BGH, Beschluss vom 13.07.2010 -VIII ZR 326/09- in GE 2010, 1265; WuM 2010, 632
BGH – „Auf eigene Kosten“ als Fachhandwerkerklausel
Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann.
BGH, Urteil vom 09.06.2010 -VIII ZR 294/09- in WuM 2010, 476
BGH – Weißen der Decken, unwirksame Farbwahlklausel
Die Klausel „Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: … das Weißen der Decken und Oberwände“ ist als Diktat der Ausführungsart und Farbwahl unwirksam, da der Begriff „Weißen“ zumindest auch als Anstrich mit weißer Farbe zu verstehen ist.
BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 -VIII ZR 50/09- in GE 2010, 405 oder WuM 2009, 655
Die verwendete Klausel ist in Berliner Formularen des Anbieters RNK insbesondere in den 80er Jahren sehr häufig verwendet worden.
BGH – Außenanstrich Fenster und Parkettversiegelung als Schönheitsreparaturen
Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.
Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286).
BGH, Urteil vom 13.01.2010 -VIII ZR 48/09- in WuM 2010, 85