- Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden; dabei trifft den Vermieter die Darlegungs-und Beweislast.
- Die Vereinbarung der Umlage von Kosten für das Management ist intransparenter sowie nach Grund und Höhe unbestimmt und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen.
- Die Anwendung der Klausel zu den Kosten für das Management kann nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.07.2011 -I-24 U 153/10- in GE 2012, 483
Monat: Juli 2011
KG – Schadensersatz bei „kalter Räumung“ von Garagen
- Die vom BGH in seiner Entscheidung vom 14. Juli 2010, VIII ZR 45/09, dargestellten Grundsätze sind auch auf die eigenmächtiger Inbesitznahme einer Garage durch den Vermieter ohne gerichtlichen Titel anwendbar.
- Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer u.a. mit Reifen, Motor- und Getriebeteilen und Werkzeug vollgestellten Garage und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet.
- Der Vermieter, der eine Garage in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der geräumten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind.
KG, Urteil vom 14.07.2011 -12 U 149/10- in GuT 2011, 158
BGH – Rauchverbot und Gewerbemangel
- Das Rauchverbot gemäß § 7 Abs. 1 Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz stellte kein Mangel einer verpachteten Gaststätte dar.
- Der Verpächter ist nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich vorgesehenen Raucherbereich einrichten kann.
BGH, Urteil vom 13.7.2011-XII ZR 189/09- in GE 2011, 1227
Förderungsvertrag und Durchschnittsmiete WBS
Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam.
BHG, Urteil vom 13.07.2011 -VIII ZR 261/10- in WuM 2011, 516
AG Köln – Verjährung auch nach kurzer Besichtigung
Die kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt auch, wenn der Vermieter die Mietsache nur vorübergehend und noch nicht endgültig zurück erhält, soweit er sich ein umfassendes Bild von den Mengen, Veränderungen und Verschlechterungen an der Mietsache und den Vermieter mit benutzten Teilen machen kann.
AG Köln, Urteil vom 8.6.2011 -200 1C 25/11- in WuM in 2012, 375
Darlegung der Unwirtschaftlichkeit durch Mieter, Wirtschaftlichkeitsgebot
Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.
Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.
Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.
BGH, Urteil vom 06.07.2011 -VIII ZR 340/10- in WuM 2011, 513; GE 2011, 1225