LG Stuttgart: Rückforderung bei Renovierung ohne Verpflichtung

Führt der Mieter nach Vertragsende im Vertrauen auf die Weisung des Vermieters ohne Kenntnis von der Unwirksamkeit der formularvertragli­chen Abwälzung der Schönheitsrepa­raturpflicht die Renovierungsarbei­ten aus, vorenthält er die Wohnung nicht und es steht ihm gegen den Vermieter ein Anspruch auf Ersatz der an den ausführenden Hand­werker gezahl­ten Geldbeträge zu.

LG Stuttgart v. 13.4.2000 – 16 S 154/99 -, WM 04, 665

Problemlage: Wenn eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen nicht besteht, weil zum Beispiel die entsprechende Vertragklausel unwirksam ist, kann der Mieter die Kosten für nutzlos aufgewendete Schönheitsreparaturen zurückfordern. Das ist juristisch kompliziert.

Das LG Stuttgart hält mit dieser Entscheidung an seiner mieter­freundlichen Rechtsprechung aus dem Jahre 1986 fest.

Angesichts der Kompliziertheit der Rechtslage bei der Abwälzung von Schönheitsreparaturen, dürf­te der Hinweis des Vermieters auf § 814 BGB ihm regelmäßig nicht helfen:

„ … § 814 BGB steht einem Bereicherungsanspruch nicht entgegen, denn eine Leistung in Kenntnis einer Nichtschuld lag nicht vor, weil nur positive Kenntnis der Rechtslage bzw. der Unwirksamkeit des Zusatzvertrags erforderlich gewesen wäre; diese besaß der Beklag­te jedoch nicht, der im Ver­trauen auf die Weisung des Klägers den Maler L. beauftragte. …“

Hat der Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Schönheitsreparatu­ren-Klauseln trotzdem Renovierungsarbeiten durchgeführt, so besteht nach vereinzelten Urteilen ein Aufwendungsersatz­anspruch aus § 812 BGB¹. Dem steht § 814 BGB nicht entgegen – hierzu wäre positive Kenntnis des Mieters von der Nichtschuld erforderlich, was der Vermieter beweisen muss (Palandt-Thomas § 814 Rn. 11), doch sind möglicherweise die von der Rechtsprechung entwi­ckelten Grundsätze zur „aufgedrängten Bereicherung“ zu beachten.

Aller­dings dürfte auch nach den Regeln der „aufgedrängten Bereicherung“ ein Kondiktionsersatz in Betracht kommen, da der Vermieter bei Wiederver­mietung eigene Aufwendungen erspart hat und die Wertsteigerung der Wohnung tatsächlich nutzt (Palandt-Bassenge § 951 Rn. 18 ff.).

Es gibt je­doch umfangreiche Probleme bei der Ermittlung des Bereicherungsbetrages (hierzu ausführlicher Langenberg Rn. D 60 f.). Gelegentlich wird bei gem. § 307 BGB unwirksamen Klauseln vertreten, dass neben dem Kondiktionsanspruch auch noch ein Schadensersatzanspruch des Mieters gem. § 311 Abs.2, 241 Abs.2, 280 BGB (ehemalige c.i.c.) oder aus § 280 Abs.1 (ehemals pVV) bestehe, da die Verwendung unwirksamer Klauseln eine vorvertragliche Pflichtverletzung darstelle².