- Ein im Ergebnis wirksames Erhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB muss nicht allen Formanforderungen genügen. Es reicht aus, wenn der Mieter ausdrücklich oder durch vorbehaltlose Zahlung des verlangten Erhöhungsbetrages Zustimmung erklärt.
- Dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters kann der Mieter konkludent zustimmen. Dies gilt auch im Falle eines unwirksamen Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung. Das Zustandekommen der Mieterhöhungsvereinbarung stellt der Tatrichter fest.
BGH, Urteil vom 29.06.2005 -VIII ZR 182/04- in GE 2005, 983 und WuM 2005, 518
Problemlage: In der Praxis kommt es immer wieder zu Streitfällen, in denen der Mieter ohne ein förmliches Zustimmungsverlangen nach den §§ 558 ff. BGB oder eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB erhöhten Mietzins zahlt und davon später wieder loskommen will.
- Auslöser für solch erhöhten Mietzahlungen können beispielsweise sein
- eine formell unwirksame Staffelmietvereinbarung
- eine formlose Mietanforderung des Vermieters so etwa nach dem Motto „alles wird teurer und auch Ihre Miete – bitte zahlen Sie ab Mai 50,00 € monatlich mehr -“
- Schreiben des Vermieters, mit dem sich dieser ein eigentlich nicht bestehendes Mieterhöhungsrecht anmaßt. Dies ist in der Praxis häufig der Fall, wenn sich der Vermieter beispielsweise auf den Wegfall einer öffentlichen Förderung beruft, der aber nicht nach den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes mietwirksam gemacht werden kann oder
- wenn der Vermieter (wie im nachstehend entschiedenen Fall) im Mietvertrag einen einseitigen Mieterhöungsvorbehalt vereinbart hat (was nach § 557 BGB eine unwirksame Staffelmietvereinbarung darstellt und daher unzulässig ist)
In derartigen Fällen ist von der Problemlage immer zu unterscheiden, wie der Mieter die vorangegangene Aktion des Vermieters verstehen musste.
Wenn der Mieter nach einem objektiviert festzustellenden sogenannten „Empfängerhorizont“ davon ausgehen musste, dass der Vermieter zur einseitigen Mieterhöhung berechtigt war, dann stellt die Zahlung des erhöhten Mietzinses keine Vereinbarung dar. Denn die unförmliche Mieterhöhungsvereinbarung nach § 557 BGB setzt in jedem Fall Angebot und Annahme voraus. Und an einer derartigen Annahme fehlt es gerade in derartigen Fällen, weil der Mieter eben meint, der Vermieter sei zur einseitigen Mieterhöhung berechtigt.
In diese Fallgruppe gehören die unwirksamen oder sogar insgesamt unzulässigen einseitigen Mieterhöhungen, etwa wegen Förderungswegfall bei öffentlich geförderter Modernisierung, unwirksame Staffelmietvereinbarung oder einem unzulässig vereinbarten einseitigen Erhöhungsvorbehalt.
Anders ist es dagegen, wenn der Vermieter von vornherein gar nicht so tut, als sei er zur einseitigen Mieterhöhung berechtigt. Wenn der Vermieter klarstellt, dass er hier ein Angebot zur freiwilligen Mietzinsanpassung unterbreitet und zwar entweder ausdrücklich oder aber, indem er sich auf die gesetzliche Vorschrift des § 557 BGB bezieht, dann ist dies ein Angebot. Und dieses Angebot nimmt der Mieter ausdrücklich (durch Bestätigungsschreiben beispielsweise oder auch fernmündliche Zustimmung) oder aber eben durch freiwillige und damit konkludent wirksame Zahlung des erhöhten Mietzinses an.
Bewertung: In den praktisch sehr häufigen Fällen der „nicht förmlichen Mieterhöhung“ ist von einer rechtswirksamen Zustimmung des Mieters durch Zahlung des erhöhten Mietzinses im Sinne des § 557 BGB nur dann auszugehen, wenn die Aufforderung des Vermieters zur Mietzinserhöhung und die Reaktion des Mieters hierauf alle Merkmale der Freiwilligkeit tragen. Ist dies nicht der Fall (weil sich der Vermieter ein tatsächlich nicht bestehendes Mieterhöhungsrecht angemaßt hat), fehlt es an Angebot und Annahme im Sinne einer Mietzinsvereinbarung. Der Mieter kann in solchen Fällen auch den nach einer unwirksamen Anforderung über längere Zeit gezahlten Mietzins zurückfordern.
