Kategorie: Betriebs- und Heizkosten

LG Berlin – fehlende Heizkostenverteiler egal (Aprilscherz)

  1. Allein aus dem Umstand, dass das Bad nicht mit einem Heizkostenverteiler ausgestattet ist, folgt nicht, dass die Heizkosten der gesamten Wohnung nach Fläche umgelegt werden müssen.
  2.  Grundsätzlich können die Heizkosten für einen Raum geschätzt werden, in dem ein Verbrauchserfassungsgerät fehlt (Anschluss BGH, 31. Oktober 2007, VIII ZR 261/06, Grundeigentum 2007, 1686).
  3.  Mangels Angabe der Schätzungsgrundlage ist die Heizkostenabrechnung insoweit formell unwirksam. Die Unwirksamkeit führt nicht dazu, dass die gesamten Heizkosten für die Wohnung nach Fläche umgelegt werden müssen.

LG Berlin, Urteil vom 01.04.2011 -63 S 409/10- in GE 2011, 612

Anmerkung: Ob es sich bei diesem Urteil um einen absichtlichen Aprilscherz handelte,  ist mir nicht bekannt.  Jedenfalls lagen die Voraussetzungen für eine Schätzung nur des betroffenen- bzw. fehlenden fehlenden Heizkostenverteilers nicht vor aus mehreren Gründen: Der Vermieter hatte (grob fahrlässig und damit schuldhaft) mehrere Jahre nichts unternommen, um den fehlenden Heizkostenverteiler zu ersetzen. Eine Teilschätzung einzelner Räume ist durch das vom „LG Berlin – fehlende Heizkostenverteiler egal (Aprilscherz)“ weiterlesen

BGH – formelle Fehler der Betriebskostenabrechnung in Sonderfällen (Doppelhaushälfte)

  1. Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies gilt auch dann, wenn die Betriebskostenabrechnung materiell richtig ist.
  2. Eine Betriebskostenabrechnung für ein vermietete Doppelhaushälfte kann sich in ihren formellen Anforderungen von der Abrechnung für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus unterscheiden. Denn für eine Doppelhaushälfte werden Kosten wie beispielsweise die Grundsteuer in der Regel – so auch hier – bereits von der Gemeinde gesondert ausgewiesen, so dass es eine leere Förmelei wäre, vom Vermieter zu verlangen, zunächst die Kosten der beiden Doppelhaushälften zu addieren, um die so ermittelten „Gesamtkosten“ dann wiederum auf die beiden Doppelhaushälften „umzulegen“. Vielmehr genügt der Vermieter in einem derartigen Fall seiner Abrechnungspflicht, wenn er die ihm für die Doppelhaushälfte gesondert in Rechnung gestellte Grundsteuer an den Mieter „weiterleitet“, denn in einem solchen Fall ist eine Abrechnung – im üblichen Sinne der Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter nach einem bestimmten Umlageschlüssel – nicht vorzunehmen. Das gleiche gilt für die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung, die vom städtischen Versorger anhand des in der gemieteten Doppelhaushälfte abgelesenen Verbrauchs ermittelt worden sind, sowie hinsichtlich der separat für die Doppelhaushälften angefallenen Kosten der Schornsteinreinigung. Allein die Kosten der Sachversicherung sind dem Vermieter hier vom Versicherungsunternehmen für das „Zweifamilienhaus“ in Rechnung gestellt worden. Insoweit hat der Vermieter die Kosten gleichmäßig auf beide Doppelhaushälften verteilt, wie sich aus der Angabe „0,5 Haus“ in den Abrechnungen ergibt. Dass der Vermieter in der hier vorliegenden „Doppelhaussituation“ nur den auf die Doppelhaushälfte des Mieters entfallenden Versicherungsbetrag beziffert angegeben hat, nicht aber zusätzlich den Gesamtbetrag, der sich offensichtlich auf das Doppelte dieses Betrages beläuft, führt nicht dazu, dass die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam wäre.

BGH, Beschluss vom 15.03.2011 -VIII ZR 243/10- in WuM 2011, 281

AG Schöneberg – Winterdienstvertrag ist Werkvertrag

  1. Bei einem Reinigungsvertrag, wonach das Grundstück von Schnee- und Eisglätte freizuhalten und mit abstumpfenden Stoffen zu streuen ist, handelt es sich um einen Werkvertrag.
  2. Eine mangelhafte oder nicht erbrachte Leistung kann nicht nachgeholt werden, auf absolutes Fixgeschäft). Das Winterdienstunternehmen trägt die Darlegungs-und Beweislast für die ordnungsgemäße Erfüllung.
  3. Der Besteller ist nicht verpflichtet, zeitnah zur Nachbesserung aufzufordern, da die Überwachung der Witterungsverhältnisse dem Werkunternehmer obliegt.
  4. Zur Schätzung des Vergütungsanspruchs für die Übernahme der Verkehrssicherungspflicht nach der früheren Fassung des Berliner Straßenreinigungsgesetzes.

AG Schöneberg, Urteil vom 2.3.2011-104 C 490/10- in GE 2011, 1234

Aufschlüsselung Kosten bei Abrechnung Wärmecontracting

Bei einer Betriebskostenabrechnung im sog. Wärmecontracting bedarf es keiner Aufschlüsselung des Preisgefüges zwischen Versorger und Vorlieferant gegenüber dem Mieter, wenn dieser die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung insgesamt nach entsprechender Mietvertragsvereinbarung zu tragen hat (Festhaltung BGH, 27. Juni 2007, VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 und BGH, 16. April 2008, VIII ZR 75/07, NZM 2008, 442).

BGH, Hinweisbeschluss vom 08.02.2011 -VIII ZR 145/10- in WuM 2011, 219 und GE 2011, 609

Mehrere Wohngebäude an einer Heizung, Wirtschaftseinheit

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen zu einer Abrechnungseinheit zusammengeschlossen werden, auch wenn im Mietvertrag als Mietsache nur eines der Gebäude bezeichnet ist. Einer dahingehenden Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht. Auch hat der Mieter keinen Anspruch auf die Installation zusätzlicher Wärmemengenzähler für jedes einzelne Haus.

Materielle Fehler der Betriebskostenabrechnung bezüglich der Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sowie des angewendeten Berechnungsfaktors berühren die Wirksamkeit der Abrechnung nicht.

BGH, Urteil vom 02.02.2011 -VIII ZR 151/10- in WuM 2011, 159 und GE 2011, 477

Bruchteile und Verteilerschlüssel in der Betriebskostenabrechnung

Für die Beurteilung der – rechnerischen – Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Sicht eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters maßgeblich. Daher ist eine Betriebskostenabrechnung nicht wegen formeller Mängel unwirksam, wenn in dieser bei den nach der Personenzahl umzulegenden Betriebskostenpositionen die Gesamtpersonenzahl als Bruchteil angegeben ist (Fortführung BGH, 15. September 2010, VIII ZR 181/09, WuM 2010, 683).

Auch die Angabe unterschiedlicher Gesamtwohnflächen in einer Betriebskostenabrechnung beeinträchtigt grundsätzlich nicht deren Nachvollziehbarkeit, da sich die Verteilung der Betriebskosten auch in einem solchen Fall regelmäßig ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten aufgrund der in der Abrechnung angegebenen Werte nachvollziehen lässt (Fortführung BGH, 23. Juni 2010, VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 und BGH, 20. Oktober 2010, VIII ZR 73/10, WuM 2010, 742).

BGH, Hinweisbeschluss vom 18.01.2011 -VIII ZR 89/10- in WuM 2011, 367

Kein Anerkenntnis einer Betriebskostenabrechnung durch Zahlung

Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht (Fortführung von BGH, Urteile vom 18. Januar 2006, VIII ZR 94/05 und vom 11. November 2008, VIII ZR 265/07). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter auf eine wegen vereinbarter Betriebskostenpauschale überhaupt nicht bestehende Forderung zahlt.

BGH, Urteil vom 12.01.2011 -VIII ZR 296/09- in WuM 2011, 108; GE 2011, 331

LG Berlin – Probleme der Betriebskostenabrechnung

  1. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorschuss ist nicht unwirksam selbst dann, wenn sie wenige Tage vor dem Zugang der Betriebskostenabrechnung erfolgt.
  2. Der vorweg für nicht umlagefähige Bit Instandhaltungskosten gehört selbst dann nicht zu den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Mindestanforderungen, wenn ein solcher Vorwegabzug geboten ist.
  3. Für den Vermieter ist die vertragliche Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten nach der Wohnfläche auch dann maßgeblich, wenn ihm die anfallenden Gesamtkosten für das Objekt nicht bekannt sind (hier: der Grundsteuer).
  4. Die Kontrolle des Müllplatzes gehört zu den typischen Überwachungs-unter Kontrolletätigkeiten eines Hauswarts, deren Kosten umlagefähig sind.
  5. Einwendung des Mieters gegen die Umlagefähigkeit von Betriebskosten sind nur dann zu berücksichtigen, wenn sie im Einzelnen konkretisiert werden.

    LG Berlin, Urteil vom 7.1.2011 -63 S 177/10- GE 2011, 612

Keine Einwendungsfrist bei formell unwirksamer Betriebskostenabrechnung

Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.

BGH, Urteil vom 08.12.2010 -VIII ZR 27/10- in WuM 2011, 101; GE 2011, 404