Kategorie: Betriebs- und Heizkosten

Anpassung Betriebskostenvorschüsse mit „Sicherheitszuschlag“

  1. Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.
  2. Zu den formellen Anforderungen an die Darlegung oder Begründung der Anpassung.

BGH, Urteil vom 28.09.2011 -VIII ZR 294/10- in WuM 2011, 686

BGH – Heizkostenverteiler mit Funkablesung

Der Mieter hatte nach § 4 Abs. 2 HKV den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch einen Funk basiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben.

BGH, Urteil vom 28.09.2011 -VIII ZR 326/10- in WuM 2011, 625

BGH – Abrechnungseinheit, Betriebskostenabrechnung

  1. Die Bildung einer Abrechnungseinheit der an eine gemeinsame Heizungsanlage angeschlossenen Gebäude im bestehenden Mietvertrag ist ohne vorherige Ankündigung auch nach neuer Errichtung einer gemeinsamen Heizungsanlage und auch stillschweigend mit der Betriebskostenabrechnung zulässig.
  2. Der Mieter einer Eigentumswohnung hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft.
  3. Die Heizkostenabrechnung bedarf zu ihrer Wirksamkeit keine Angaben über die Kosten des Stroms oder-über die Angabe der verbrauchten Wärmemengen (Fernwärme) hinaus- über die der Zählerstände.
  4. Die Kosten des Hauswarts sind zur Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht im einzelnen auf die umlagefähigen Tätigkeiten und ihre Verteilung auf die einzelnen Wohnungen aufzuschlüsseln.
  5. Wird die Grundsteuer von der Kommune direkt für die Eigentumswohnung erhoben, bedarf es keines Umlageschlüssels, sondern diese Umlage kann der Vermieter in der Abrechnung „direkt“ an den Mieter weitergeben.

BGH, Beschluss vom 13.9.2011 -VIII ZR 45/11- in WuM 2011, 684

OLG Düsseldorf – umlagefähige Hauswartskosten

  1. Umlagefähige Kosten des Hauswarts müssen gegen nicht umlagefähige Kosten für dessen Tätigkeiten bei der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung des Grundstücks abgegrenzt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden; dabei trifft den Vermieter die Darlegungs-und Beweislast.
  2. Die Vereinbarung der Umlage von Kosten für das Management ist intransparenter sowie nach Grund und Höhe unbestimmt und benachteiligt den gewerblichen Mieter unangemessen.
  3. Die Anwendung der Klausel zu den Kosten für das Management kann nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden.

    OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.07.2011 -I-24 U 153/10- in GE 2012, 483

Darlegung der Unwirtschaftlichkeit durch Mieter, Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.

Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.

Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.

BGH, Urteil vom 06.07.2011 -VIII ZR 340/10- in WuM 2011, 513; GE 2011, 1225

BGH – Probleme mit Vorauszahlungen

  1. Die vertragswidrige Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen.
  2. Das gleiche gilt für in der Betriebskostenabrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll-statt Ist-Vorauszahlungen.

BGH, Urteil vom 18.05.2011 -VIII ZR 240/10- in WuM 2011, 420

BGH – irrtümliches Guthaben

Der Vermieter kann einen irrtümlich errechneten Guthabenbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist nicht zurückfordern oder mit einem bereicherungsrechtlichen Erstattungsanspruch in Höhe des Guthabens gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.

BGH, Beschluss vom 3.5.2011 -VIII ZR 139/10- in WuM 2011, 421

Berücksichtigung einer Mietminderung bei der Betriebskostenabrechnung

  1. Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung.
  2. Wenn der Mieter keine anderweitige Zahlungsbestimmung trifft ist es rechtlich nicht zu beanstanden, die (geminderte) Mietzahlung gemäß § 366 BGB zunächst vollständig auf die Vorauszahlungen und erst den verbleibenden Rest auf die (geminderte) Nettokaltmiete zu verrechnen.
  3. In jedem Fall mindern sich auch die Gesamtbetriebskosten, die bei der gebotenen Gesamtschau den (ggfs. geminderten-) Vorauszahlungen gegenüber zu stellen sind.

BGH, Urteil vom 13.04.2011 -VIII ZR 223/10- in WuM 2011, 284; GE 2011, 749

Zur richtigen Berechnung der Betriebskostensalden unter Berücksichtigung der (auch teilweise) geminderten Vorauszahlungen siehe den grundlegenden Aufsatz von Bieber in GE 2006, 687 (Beispiel Seite 690); dieser Berechnungsmethode und juristischen Begründung folgt der BGH seither in ständiger Rechtsprechung.