Kategorie: Modernisierung

BGH – Direkte Abrechnung von Fernwärme und Wasser nach Modernisierung

  1. Bestimmt der Vermieter gemäß § 4 Abs. 5 Nr. 2 MietHöheRegG, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung unmittelbar mit demjenigen abgerechnet werden, der die entsprechenden Leistungen erbringt, kann sich der Leistungserbringer zur Erfüllung der von ihm übernommenen Leistungspflichten Dritter bedienen.
  2. Teilt der Vermieter, der nach dem Mietvertrag lediglich eine beheizbare Wohnung schuldet, dem Mieter im Zuge der Einrichtung einer Fernwärmeversorgung mit, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser künftig direkt mit dem Versorger abzurechnen sind, und übersendet der Versorger dem Mieter daraufhin den Entwurf einer Liefervereinbarung, kommt ein Liefervertrag mit dem Versorger nach § 2 Abs. 2 AVBFernwärmeV dadurch zustande, dass der Mieter die Leistungen des Versorgers in Anspruch nimmt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 30. April 2003, VIII ZR 279/02, NJW 2003, 3131 und vom 26. Januar 2005, VIII ZR 66/04, NJW-RR 2005, 639). Das gilt auch dann, wenn der Mieter der Direktabrechnung widerspricht und den ihm übersandten Entwurf nicht unterzeichnet.

BGH, Urteil vom 25.11.2009 -VIII ZR 235/08- in WuM 2010, 89

BGH – Ankündigung von nicht zu vertretenden Maßnahmen

  1. Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden.
  2. Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken.

BGH, Urteil vom 04.03.2009 -VIII ZR 110/08- in WuM 2009, 290 und GE 2009, 646

BGH – Überhöhte Modernisierungsaufwendungen

Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen.

BGH,  Urteil vom 17.12.2008 -VIII ZR 41/08) in WuM 2009, 124

BGH – Fernwärme, Modernisierung, Ankündigung

  1. Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat.
  2. Die Pflicht zur Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 554 Abs. 3 BGB) bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB.

BGH v. 24.9.2008 – VIII ZR 275/07 -, WuM 2008, 667; GE 2008, 1485

AG Köpenick – Standards und Mängelbeseitigung nach Modernisierung

Nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme in der Mietwohnung und einer entsprechenden Mieterhöhung muss der mit der Maßnahme bezweckte Erfolg grundsätzlich nach den geltenden Standards gegeben sein (hier: Schallschutz nach fachgerechtem Einbau von Isolierglasfenstern). Anderenfalls hat der Mieter einen Anspruch auf Instandsetzung.

AG Köpenick, Urteil vom 09.10.2007 -5 C 117/05- in WuM 2008, 25

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BGH – Modernisierungsmieterhöhung auch ohne Ankündigung

Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat.
BGH v. 19.9.2007 – VIII ZR 6/07 -, WuM 2007, 630; GE 2007, 1479

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AG Lichtenberg – keine einseitige Mieterhöhung für modernisierten Altbau (WBS-Mieten)

Die Anhebung von öffentlich-rechtlichen Mietobergrenzen oder die Anpassung von Mietobergrenzen für mit öffentlicher Förderung modernisierten Altbau und deren Veröffentlichung im Amtsblatt gibt dem Vermieter kein Recht zu einseitigen Erhöhung der Miete. Entsprechende Mietvertragsklauseln sind unwirksam. Vielmehr richtet sich das Verfahren zur Durchführung von Mieterhöhungen auch in solchen Fällen ausschließlich nach den §§ 557, 558 BGB.

AG Líchtenberg, Urteil vom 29.08.2007 -3 C 183/07- in MM 2007, 335 (rechtskräftig)

Die Entscheidung befasst sich mit dem in Berlin sehr häufigen Fall, dass Altbauwohnraum mit öffentlichen Mitteln gefördert und modernisiert wird. Die Förderverträge sehen in derartigen Fällen vor, dass der Vermieter bestimmte Beschränkungen zur Miethöhe einhalten muss (maximale Nettokaltmieten, die sich für Inhaber einer Wohnberechtigung-WBS- noch weiter reduzieren). Bei Abbau der Förderung und Veränderung des marktüblichen Mietzinses entsprechend den aktuellen Mietspiegeln werden neue Höchstsätze (beispielsweise derzeit 4,25 EUR/qm) ermittelt und im Amtsblatt veröffentlich. Dann ist der Vermieter berechtigt, diese höheren Mieten gegenüber den Mietern geltend zu machen. Keinesfalls jedoch ergibt sich aus diesen Regelungen des Fördervertrages (die ja den Mieter schützen und die mit der öffentlichen Förderung verbundenen Sanierungsziele verwirklichen sollen) die Berechtigung des Vermieters, die Miete „einfach mal eben so“ ohne Einhaltung der sonstigen Formalien wie

  • Erhöhungsverlangen mit
  • Begründung
  • Bezugnahme auf Mietspiegel
  • Wartefrist und
  • Kappungsgrenze

anzuheben. Vielmehr sind immer die Formalien der §§ 557 und 558 ff. BGB zu beachten. Die vollständige Entscheidung ist im Onlineauftritt des Berliner Mietervereins nachzulesen. (az)

BGH – keine Anrechnung von vereinbarter Modernisierungsmieterhöhung

Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche  Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch  einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 – VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088).
BGH v. 18.7.2007 – VIII ZR 285/06 -, MM 07, 298 LS; GE 07, 1181

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LG Berlin – Zentralheizung, Duldungspflicht für Anschluss

Hat der Vermieter sich in einer Modernisierungsvereinbarung verpflichtet, nach dem Einbau einer Gasetagenheizung durch den Mieter weitere Modernisierungsmaßnahmen nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen mit der Ausnahme von energiesparenden Maßnahmen, muss der Mieter den späteren Anschluss an eine Zentralheizung dann dulden, wenn eine Energieeinsparung nachgewiesen wird (hier durch Sachverständigengutachten).

LG Berlin, Urteil vom 27.11.2006 – 67 S 285/05 – in GE 2007, 294