Monat: Dezember 2011

LG Berlin – Klage auf Trittschallschutz

  1. Ein Klageantrag auf Herstellung eines Schall- und Trittschallschutzes ist nur hinreichend bestimmt im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er unter Bezugnahme auf objektive Maßstäbe – etwa DIN-Normen oder Dezibel-Grenzen- konkretisiert ist.
  2. Der Vermieter ist nicht zu einer Anpassung der Wohnung an aktuelle technische Bauvorschriften verpflichtet. Bei einem Altbau kann der Mieter daher auch nur die einem Altbau entsprechende Trittschalldämmung erwarten. Diese genießt Bestandsschutz.
  3. Ein Gewerbebetrieb muss stets die aktuell geltenden technischen Immissionsanforderungen einhalten. Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Einhaltung der entsprechenden Immissionsgrenze richtet sich aber nicht auf den Einbau eines Schall- und Trittschallschutzes. Es ist grundsätzlich Sache des Vermieters, auf welche Weise er die Einhaltung der entsprechenden Grenzwerte gewährleistet.

LG Berlin, Urteil vom 16.12.2011 -63 S 111/11- in GE 2012, 273

BGH – Prozentzahlen und zu niedrige Vorschüsse

  1. Die Angabe des Verteilerschlüssels der umzulegenden Betriebs kosten in Prozentzahlen entspricht einem allgemeinen verständlichen Verteilermaßstab, der keiner Erläuterung bedarf.
  2. Ebenso bewirken in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig oder mit null angesetzte Vorauszahlungen des Mieters keine Unwirksamkeit der Abrechnung.
  3. Die Umlage der auf Kfz-Stellplätze anfallenden Betriebskosten auf Wohnraummiete, die keinen Stellplatz gemietet haben, ist ermessensfehlerhaft insbesondere im nichtpreisgebundenen Wohnraum und ein bloßer inhaltlicher Fehler der Betriebskostenabrechnung, den das Gericht korrigieren kann.

BGH, Beschluss vom 13.12.2011 -VIII ZR 286/10- in WuM 2012, 98

Gutachten statt Orientierungshilfe Mietspiegel, Dielenboden

  1. Auch wenn der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen begründet, ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht gerechtfertigt, wenn zusätzlich zu einem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist, eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.
  2. Bei einem Dielenfußboden handelt es sich nicht um einen „hochwertigen Bodenbelag“.

LG Berlin, Urteil vom 09.12.2011 -63 S 220/11- in GE 2012, 271

BGH – Vorwegabzug und Darstellung der Gesamtkosten

  1. Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft nur deren materielle Richtigkeit (im Anschluss an BGH, Urteile vom 11.8.2010 -VIII ZR 45/10- in WuM 2010, 627 u.a.). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.
  2. Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenen Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlte dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14.2.2007-VIII ZR 1/06, WuM 2007,196).

BGH, Urteil vom 7.12.2011-VIII ZR 118/11- in WuM 2012, 23

BGH – Kautionsanspruch des Erwerbers nach Rückgabe der Kaution

  1. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat.
  2. Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Voreigentümer eine die Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten.

    BGH, Urteil vom 7.12.2011 -VIII ZR 206/10- in WuM 2012, 21

AG Schöneberg – Kinderwagen im Hausflur

Ein Mieter kann jedenfalls dann nicht verlangen, dass der Vermieter das abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus verbietet, wenn diese Kinderwagen nicht angekettet sind und deshalb verschoben werden können, so dass ein Rettungs Weg nicht versperrt wird.

Auch die in der jüngeren Vergangenheit verübten Anschläge und Brände rechtfertigen nicht die Annahme einer konkreten Gefahr, die in Vermieter zum Einschreiten verpflichten würde.

AG Schöneberg, Urteil vom 1.12.2011 -109 C 161/11-in in GE 2012,135