Monat: April 2014

Neuerungen durch EnEV 2014

Zum 01.05.2014 treten Änderungen bei Inseraten und Besichtigung sowie Vermietung von Wohnungen durch die Novellierung der Energie-Einsparverordnung in Kraft. Insbesondere muss bei der Besichtigung von Wohnungen eine Kopie des Energieausweises vorliegen (Vorschlag: Innenseite Eingangstür Kopie des Energieausweises ankleben, damit niemand das vergisst). Bei der Vermietung von Wohnungen muss eine Kopie des Energieausweises ausgehändigt werden (zum Beispiel als Anlage 5 zum Mietvertrag). Die Beifügung zum Mietvertrag ist nicht zwingend. Der Energieausweis muss dann aber separat ausgehändigt werden, wobei der Mieter mit seiner Unterschrift bestätigt, den Energieausweis erhalten zu haben. Dies ist letztlich fehlerträchtig (Anpassung der Vertragsformulare ist erforderlich) und eher umständlich.

Die Änderungen im Detail:
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Bundesverfassungsgericht – Eigenbedarf für gelegentliche Nutzung

Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann auch gegeben sein, wenn der Vermieter lediglich beabsichtigt, die Wohnung als Zweitwohnung für gelegentliche Besucher an wenigen Tagen im Monat zu nutzen; sofern vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigennutzungswunsch genannt werden.

BVerfG, Beschluss vom 19.4.2014 – 1 BvR 2851/13 – in WuM 2014, 399

BGH – frei erfundene Vorvermieterbescheinigung

  1. Die Vorlage einer frei erfundenen Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann
  2. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO (Freigabeerklärung) erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsurteil vom 9.5.2012 – ZR 327/11, NJW 2012, 2270).

BGH, Urteil vom 9.4.2014 – VIII ZR 107/13 – in WuM 2014,333

BGH – kalenderübergreifende Rechnung des Versorgers

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat
BGH, Urteil vom 02. April 2014 – VIII ZR 201/13 – in GE 2014, 581

BGH – Betriebskosten und kalenderübergreifende Versorgerrechnungen

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnen der Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorger, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.

BGH, Urteil vom 2.4.2014 – VIII ZR 201/13 – in WuM 2014, 420

BGH – Vertretungsberechtigung aus Umständen

Auch beim Mieterhöhungsverlangen (§ 558 a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

BGH, Urteil vom 2.4.2014 – VIII ZR 231/13 – in WuM 2014, 340