Kategorie: Gewährleistung

Mängel, Minderung, Kündigung wegen Mängeln

BGH – Wohnflächenabweichung bei Doppelhausfläche mit Garten

Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht (Fortführung von BGH, Urteile vom 24. März 2004, VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, und BGH, 24. März 2004, VIII ZR 295/03, WuM 2004, 336).

BGH, Urteil vom 28.10.2009 -VIII ZR 164/08- in WuM 2009, 733

BGH – Wohnflächenberechnung (Souterrain)

Sind nach dem Vertrag die Souterrain-Räume der Wohnung zu Wohnzwecken angemietet, sind deren Flächen bei der Wohnflächenermittlung mit einzurechnen. BGH, Beschluss vom 29.09.2009 -VIII ZR 242/08- in WuM 2009, 663

Sind nach dem Vertrag die Souterrain-Räume der Wohnung zu Wohnzwecken angemietet, sind deren Flächen bei der Wohnflächenermittlung mit einzurechnen.

BGH, Beschluss vom 29.09.2009 -VIII ZR 242/08- in WuM 2009, 663

BGH – Beschaffenheitsvereinbarung und Nutzungsänderung hinsichtlich benachbarter Gewerbe

Wohnraummiete: Konkludente Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Nutzbarkeit einer Plattform als Dachterrasse; Mieteranspruch auf Unterlassung technischer Änderungen an Zu- und Abluftleitungen wegen Erhöhung von Geräuschimmissionen

Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Ein Mieter kann nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dies zwar zu einer Steigerung der Geräuschimmissionen führt, die Belastung aber auch nach der Veränderung noch den technischen Normen genügt, deren Einhaltung der Vermieter schuldet.

BGH, Urteil vom 23.09.2009 -VIII ZR 300/08- in WuM 2009, 659

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BGH – Beschaffenheitsvereinbarung und Lärmbeeinträchtigung

  1. Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.
  2. Ein Mieter kann nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlässt, wenn dies zwar zu einer Steigerung der Geräuschimmissionen führt, die Belastung aber auch nach der Veränderung noch den technischen Normen genügt, deren Einhaltung der Vermieter schuldet.

BGH, Urteil vom 23.09.2009 -VIII ZR 300/08- in WuM 2009, 659

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BGH – Wohnflächenberechnung (ausgebautes Dachgeschoss)

  1. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.
  2. Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind (hier: ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechnen sind (Fortführung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624).

BGH, Urteil vom 16.09.2009 -VIII ZR 275/08- in WuM 2009, 661

LG Berlin – Kinderwagen im Treppenhaus

Der Mieter ist berechtigt, seinen Kinderwagen im Rahmen des Mietgebrauchs im Treppenhaus abzustellen, wenn der Vermieter keine andere Abstellmöglichkeit zur Verfügung stellt, ihm der Transport des Kinderwagens in die Wohnung nicht zumutbar ist und eine konkrete Verletzung der Brandschutzbestimmungen nicht vorliegt. Hieran fehlt es, solange die zuständige Ordnungsbehörde keine entsprechende Verbotsverfügung an den Vermieter erlassen hat.

Eine im Mietvertrag vereinbarte Klausel, dass das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen dürfe, steht dem nicht entgegen. Diese Klausel ist nach § 307 BGB unwirksam, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache in unzulässigerweise pauschal formularmäßig einschränkt.

Dem Mieter ist es jedoch nicht gestattet, seinen Kinderwagen im Treppenhaus anzuketten. Eine solche Steigerung des Gebrauchs der Mietsache nicht mehr vertragsgemäß, da das Interesse des Vermieters, auch anderen Mietern eine uneingeschränkte vertragsgemäße Nutzung der Mietsache gewährleisten zu müssen, insoweit überwiegt.

LG Berlin, Urteil vom 15.09.2009 -63 S 487/08- in GE 2009, 1495

OLG Bamberg – Photovoltaikanlage contra Baubeschreibung Gewerbmietsache

Haben die Mietvertragsparteien in der zum Bestandteil des Mietvertrages gewordenen Baubeschreibung eine bestimmte Ausgestaltung der Dachfläche vereinbart, so haben sich die Eigentümer ihres Rechts nach § 903 BGB begeben, die Dachfläche nach ihren Vorstellungen anders zu gestalten und dort nachträglich eine Photovoltaik-Anlage anzubringen.

Die nachträgliche Anbringung einer Photovoltaikanlage entgegen der zum Vertragsbestandteil gewordenen Baubeschreibung ist auch keine Modernisierungsmaßnahme.

OLG Bamberg, Beschluss vom 30.07.2009 -3 U 23/09- in GuT 2009, 298 und GE 2010, 201