Kategorie: Gewährleistung

Mängel, Minderung, Kündigung wegen Mängeln

Zahnarztpraxis mit feuchtem Keller

  1. Wird der Mietgegenstand im Gewerbemietvertrag bezeichnet mit „Gewerberäume von ca. 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis“, so ist dies dahin auszulegen, dass die Kellerräume nicht nur zur Lagerung von gegen Feuchtigkeit unempfindlichen Gegenständen vermietet sind, sondern dass eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro und WC vertragsgemäß ist, wenn die Kellerräume zuvor durch den Vermieter entsprechend ausgebaut worden waren und bereits vom Vormieter im Rahmen des Betriebes einer Zahnarztpraxis in ähnlicher Weise genutzt worden sind.
  2. In einem solchen Fall kann die Miete wegen mangelhafter Abdichtung der Kelleraußenwände um 10% gemindert sein und der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung der Mängel und Erstattung von Stromkosten für den Betrieb von Lüftern und Heizmatten im Keller.
  3. Selbst wenn die Beseitigung der Mängel maximal ca. 68.000 EUR kosten kann, kann die erforderliche Abwägung ergeben, dass die Zumutbarkeitsgrenze noch nicht überschritten ist.

KG Berlin, Beschluss vom 05.07.2010 -12 U 172/09- in GuT 2010, 218

Vertragsgemäßer und schadhafter Zustand

Ist der schadhafte Zustand der Wohnräume (hier: Putz- und Stuckschäden an den Zimmerdecken) bei Beginn des Mietverhältnisses als vertragsgemäß vereinbart worden, so ist der Mieter nicht (auch nicht aus § 242 BGB) verpflichtet, Maßnahmen zur Beseitigung der Schäden durch den Vermieter zu dulden. Dabei trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Duldungspflicht des Mieters und damit auch für den Inhalts der mietvertraglichen Vereinbarung des vertragsgemäßen Zustandes.

LG Berlin, Urteil vom 30.4.2010 -63 S 493/09- in WuM 2010, 564 und GE 2010, 911

Gewährleistung bei Schneebeseitigungsvertrag und Winterdienst

  1. Bei einem Vertrag über die Durchführung der Schnee- und Glättebekämpfung entsprechend dem Berliner Straßenreinigungsgesetzes handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag, auf den die Regelungen des Dienstvertrages entsprechend anzuwenden sind.
  2. Werden die Räum- und Streuarbeiten nicht, wie im Straßenreinigungsgesetz vorgesehen, bzw. nicht rechtzeitig erbracht, so sind sie unmöglich geworden (§ 275 BGB), so dass ein Vergütungsanspruch des Auftragnehmers entfällt. Dies gilt auch dann, wenn dieser an einzelnen Tagen seiner Verpflichtung fristgerecht nachgekommen ist. Denn dies ist für den Auftraggeber deswegen ohne Wert, weil er angesichts der unregelmäßigen Wahrnehmung des Winterdienstes den wesentlichen Teil der dem Auftragnehmer übertragenen Leistung, nämlich die Überwachung der Wetterlage und das Bereitstehen für ein eigenhändiges Räumen und Streuen, selber durchführen musste.

AG Neukölln, Urteil vom 28.04.2010 -16 C 348/09- in GE 2010, 987

BGH – Kein Vorschussanspruch für sinnlose Instandsetzung, Opfergrenze

  1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mängelbeseitigung ungeeignet sind.
  2. Zum Ausschluss des Instandsetzungsanspruchs wegen Überschreitens der Opfergrenze. Es ist nicht allein entscheidend, dass die voraussichtlichen Instandsetzungskosten den Verkehrswert des Hauses übersteigen.

BGH, Urteil vom 21.4.2010 -VIII ZR 131/09- in WuM 2010, 348

Im konkreten Fall hatte der Mieter Kostenvorschuss für die Beseitigung von Rissbildungen verlangt, ohne deren Ursache zu kennen oder beseitigen zu können.

Erneute Fristsetzung vor Kündigung nach 9 Monaten

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Gesundheitsgefährdung setzt grundsätzlich eine vorherige Fristsetzung voraus (Festhaltung BGH, 18. April 2007, VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177). Ob eine Fristsetzung ausnahmsweise nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1, 2 BGB entbehrlich ist, ist keiner allgemein gültigen Klärung zugänglich, sondern vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.

BGH, Beschluss vom 13.4.2010 -VIII ZR 206/09- in GE 2010, 842; WuM 2010, 352

LG Heidelberg – Umgebungslärm und Minderung

  1. Äußere Einwirkungen auf die Mietsache wie Lärm stellen einen Mangel dar, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind. Fehlt es an einer konkreten Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf das Wohnumfeld und die davon ausgehende Lärmbeeinträchtigung, so ist der geschuldete Standard durch Auslegung zu ermitteln, wobei maßgebend auf die Verkehrsanschauung abzustellen ist.
  2. Nach der Verkehrsanschauung kann nicht schon jede nachteilige Veränderung des Wohnumfeldes und der Geräuschsituation als Mangel der Mietsache angesehen werden. Maßgeblich ist, ob der Mieter bestimmte Eigenschaften seines Wohnumfeldes als unveränderlich voraussetzen durfte oder ob er mit bestimmten nachteiligen Veränderungen rechnen musste.
  3. Fehlt es an einer hierauf bezogenen Beschaffenheitsvereinbarung, so gilt: Der Mieter darf als vertraglich vorausgesetzte Beschaffenheit der Mietsache erwarten, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm eingehalten werden. Werden diese eingehalten, so liegt ein Mangel der Mietsache nur ausnahmsweise dann vor, wenn Lärmbelästigungen – etwa wegen der Eigenart der Geräusche – dennoch objektiv zu einer Gebrauchswertbeeinträchtigung führen. Geräusche, die nach Art und Intensität gebietstypisch sind, begründen keinen Mangel.

LG Heidelberg, Urteil vom 26.2.2010-5 S 95/09 in WuM 2010, 148

LG Berlin – Ordnungsgeld wegen Verstoß gegen Beheizungspflicht

Das Ordnungsgeld gegen den Vermieter wegen Verstoßes gegen die titulierte Pflicht zur Beheizung der Wohnung hat repressive Elemente und ist bei Verstößen vor dem Ende der Mietzeit auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses festzusetzen ( § 890 ZPO, §§ 535, 536 BGB).
LG Berlin, Beschluss vom 5.1.2010 -65 T 162/09- in WuM 2010, 99

„LG Berlin – Ordnungsgeld wegen Verstoß gegen Beheizungspflicht“ weiterlesen