Kategorie: Gewerbemiete

KG – Versorgungssperre durch Dritten als verbotene Eigenmacht

Eine Unterbrechung von Versorgungsleitungen durch einen außenstehenden Dritten kann -anders als eine Versorgungssperre, die in der Einstellung von Leistungen besteht (siehe dazu BGH, Urteil vom 06.05.2009 -XII ZR 137/07- in GE 2009, 775) – gegenüber dem Besitzer der Räume verbotene Eigenmacht darstellen.

KG, Beschluss vom 01.10.2009 -8 U 105/09- in GE 2010, 61

KG – Kündigungsfolgeschaden nach verbotener Eigenmacht des Vermieters

Setzt der Vermieter den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses durch fristlose Kündigung im Wege der verbotenen Eigenmacht aus dem Besitz, hat er keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Ein Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens kommt grundsätzlich erst ab Rückgabe der Mietsache, bzw. – im vorliegenden Fall – erst ab dem Zeitpunkt der offiziellen Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher in Betracht.

KG, Beschluss vom 14.09.2009 -8 U 135/09- in WuM 2009, 667

OLG Bamberg – Photovoltaikanlage contra Baubeschreibung Gewerbmietsache

Haben die Mietvertragsparteien in der zum Bestandteil des Mietvertrages gewordenen Baubeschreibung eine bestimmte Ausgestaltung der Dachfläche vereinbart, so haben sich die Eigentümer ihres Rechts nach § 903 BGB begeben, die Dachfläche nach ihren Vorstellungen anders zu gestalten und dort nachträglich eine Photovoltaik-Anlage anzubringen.

Die nachträgliche Anbringung einer Photovoltaikanlage entgegen der zum Vertragsbestandteil gewordenen Baubeschreibung ist auch keine Modernisierungsmaßnahme.

OLG Bamberg, Beschluss vom 30.07.2009 -3 U 23/09- in GuT 2009, 298 und GE 2010, 201

BGH – Teilgewerbliche Nutzung ohne vertragliche Vereinbarung

Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

BGH, Urteil vom 14.07.2009 -VIII ZR 165/08- in WuM 2009, 517

BGH – Versorgungsunterbrechung bei beendetem Gewerbemietverhältnis

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.

Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.

Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume.

BGH, Urteil vom 06.05.2009 -XII ZR 137/07- in WuM 2009, 469

KG – Formularmäßiges Schließungsverbot für Ladengeschäft

Eine in einem Mietvertrag über ein in einem Einkaufszentrum belegenes Ladengeschäft enthaltene Klausel mit dem Inhalt

„Zeitweise Schließungen (z.B. aus Anlass von Mittagspausen, Ruhetagen, Betriebsferien, Inventuren) sind nicht zulässig“

ist wegen unangemessener Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB jedenfalls dann unwirksam, wenn der Mieter hierdurch an der Durchführung der ihm vertraglich auferlegten Schönheitsreparaturen gehindert wird.

KG, Urteil vom 05.03.2009 -8 U 177/08- in GE 2010, 202 und GuT 2010, 22

OLG Dresden – übliche Geräusche im Altbau

Befinden sich in dem Gebäude, in dessen Erdgeschoss die zur Nutzung als Anwaltskanzlei gemieteten Räume liegen, in den darüberliegenden Stockwerken mehrere Wohnungen, gehören Geräuschimmissionen aus diesen Wohnungen zum vertragsgemäßen Gebrauch des gewerblich genutzten Objekts. Der Mieter kann dabei erwarten, dass sich die Nutzer der anderen Räume im Wesentlichen im Rahmen des ihnen zustehenden und der Verkehrssitte entsprechenden Gebrauchs halten. Er hat auch Anspruch darauf, dass durch die Beschaffenheit des Mietobjekts selbst das gewöhnliche Nutzungsverhalten der anderen Bewohner nicht zu einer unangemessenen Beeinträchtigung der vertraglichen Nutzung des Mietobjekts führt.

OLG Dresden, Urteil vom 10.02.2009 -5 U 1336/08- in WuM 2009, 393

BGH – Zahlungsverzug und Kündigung bei Gewerbemiete

  1. Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt.
  2. Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert.
  3. Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB).

BGH v. 23.7.2008 – XII ZR 134/06 -in WuM 2008, 595 und NJW 2008, 3210