Informationen und Rechtsprechung zum Mietrecht
Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume.
BGH v. 16.7.2008 – VIII ZR 282/07 in NJW 2008, 3361
Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt.
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.
BGH, Urteil vom 23.04.2008 -XII ZR 62/06- in NJW 2008, 2497-2499
Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt.
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.
BGH, Urteil vom 12.03.2008 -XII ZR 147/08-, GE 2008, 862-865 = NZM 2008, 522-524
„Minderungsausschluss in der Geschäftsraummiete durch Formularklausel“ weiterlesen
1. Wenn einem Gewerberaummieter durch Ordnungsverfügung mit Zwangsmittelandrohung die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts (hier: Büro/Lager etc. einer Filmcateringgesellschaft mit Küche) untersagt wird, ist er zur fristlosen Vertragskündigung berechtigt.
2. Ein formularmäßiger Haftungsausschluss für den Vermieter im Gewerberaummietvertrag ist unwirksam, wenn er die Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen.
3. Weigert sich der Vermieter, an der Herbeiführung einer Genehmigung einer Nutzungsänderung (hier: Nutzung einer ehemaligen Kfz-Werkstatt mit Lagerhalle für einen Cateringbetrieb) mitzuwirken, stellt dies nur dann einen Grund für die fristlose Kündigung des Mieters dar, wenn eine Erfüllung der behördlichen Auflagen für ihn mit erheblichem Aufwand verbunden wäre
BGH, Urteil vom 24.10.2007 -XII ZR 24/06- in GE 2008, 120 und ZMR 2008,274
Der Vermieter ist berechtigt, ein Gewerbemietverhältnis wegen fehlender Zahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution zu kündigen. Der Kündigung muss eine Abmahnung vorausgegangen sein.Eine fristlose Kündigung ist in diesem Fall gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zulässig. Die Abmahnung ist wegen § 543 Abs. 2 BGB erforderlich, da die fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung in derartigen Fällen regelmäßig nicht unbedingt notwendig ist und der Mieter Gelegenheit haben muss, seine vertragswidriges Verhalten abzustellen.
BGH Urteil vom 21.03.2007 –XII ZR 36/05 – in GE 2007, 711
1. Der Verwalter im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters einer beweglichen Sache ist von der Eröffnung des Insolvenzverfahrens an zur Herausgabe der Mietsache an den Vermieter verpflichtet, wenn er nicht die Erfüllung des Mietvertrages wählt.
2. Der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung für die Zeit ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens bis zur Rückgabe der Mietsache ist grundsätzlich eine Insolvenzforderung.
3. Hat der Verwalter die Mietsache nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens genutzt, ohne die Erfüllung des Mietvertrages zu erlangen, stellt der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung eine Masseforderung dar.
BGH v. 1.3.2007 – IX ZR 81/05 in NJW 2007, 1594
„BGH – Herausgabepflicht des Insolvenzverwalters“ weiterlesen
Die Kosten einer Terrorversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für ein gewerbliches Mietobjekt abschließt, weil die Versicherung gegen Terrorgefahren nicht mehr von der Feuerversicherung mit umfasst wird, können, auch wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handelt, auf den Mieter umgelegt werden, sofern im Mietvertrag die Kosten von Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind.
OLG Stuttgart, Urteil vom 15.02.2007 in GE 2007, 444 und WuM 2007, 199
„OLG Stuttgart – Neueinführung der Terrorversicherung“ weiterlesen
1. Vermietet der Insolvenzverwalter – unter Verletzung der mietvertraglichen Pflicht, vor einer Untervermietung die Zustimmung des Vermieters einzuholen – eine vom Schuldner angemietete Immobilie an einen unzuverlässigen Untermieter und gefährdet er dadurch den Rückgabeanspruch des aussonderungsberechtigten Vermieters, kann dies seine persönliche Haftung begründen.
2. Verletzt der Insolvenzverwalter schuldhaft insolvenzspezifische Pflichten, haftet er auf den Ersatz des negativen Interesses (Fortführung von BGH, 6. Mai 2004, IX ZR 48/03, BGHZ 159, 104).
BGH, Urteil vom 25.01.2007 -IX ZR 216/05- in NZM 2007, 329
„Persönliche Haftung des Insolvenzverwalters für unzuverlässigen Untermieter“ weiterlesen
KG, Urteil vom 25.01.2007 -8 U 129/06- in GE 2007, 780
„KG – Verspätete Annahme einer Nachtragsvereinbarung bei Gewerbemiete“ weiterlesen
Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht. Die bloße Angabe, daß die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen und daher unzureichend.
KG, Urteil vom 22. Januar 2007 – 12 U 28/06- in GE 2007, 781