Hausfrieden ist nicht nur ein Wort – wenn der Nachbar oder die Nachbarin sehr laut sind, Mitmieter mit Drohungen, rassistischen Anwürfen oder Gebrüll traktieren oder wenn es sogar zu Tätlichkeiten gegen HausbewohnerInnen oder HandwerkerInnen kommt, dann muss der Vermieter tätig werden. Eine Abmahnung und (wenn sich solche Verstöße wiederholen) eine Kündigung müssen für Ruhe im Haus sorgen. Dabei sind aber „Unterschriftensammlungen“ und allgemeine Beschwerden der sich gestört fühlenden MieterInnen nicht ausreichend:
Generell ist es aufgrund allgemeiner Beschwerden nicht möglich, sinnvoll gegenüber Mietern vorzugehen, die den Hausfrieden stören. Erforderlich ist schon für eine Abmahnung, erst recht für ein späteres Verfahren um Kündigung/Räumung die genaue Beschreibung der Störungen/Vorfälle unter Angabe von Datum, Uhrzeit und Ort der Störung. Dabei sind die Störungen jedenfalls so zu beschreiben, dass sie durch Dritte (Gerichte, Anwälte) aber auch durch die Empfängerin der Abmahnung oder Kündigung identifiziert werden können.
Um ein Vorgehen in solchen Fällen zu ermöglichen oder zu erleichtern, habe ich bereits vor längerer Zeit eine Art Formular entwickelt, dass bei der Erfassung und Verwertung solcher Informationen behilflich sein soll (siehe der Download unten). Es ist ein Anhaltspunkt dafür, welche Informationen erforderlich sind, um gegen die störende Mietpartei vorzugehen.
Wichtig ist, dass die Informationen über die störende Mietpartei zeitnah und vollständig an den Vermieter weitergeleitet werden, damit dieser entsprechend einschreiten kann. Wichtig ist aber immer, dass die Vorfälle nicht allzu weit zurück liegen dürfen. Länger als 2 bis 4 Wochen sollten die Vorfälle keinesfalls zurücklegen, weil dann auch aus diesem Grund eine Verwertung nicht möglich ist.
Generell gilt also: die Informationen zu Störungen des Hausfriedens müssen mit Datum, Uhrzeit, Beschreibung und Zeugen genau sein. Sie dürfen nicht zu alt sein, am besten nicht älter als 2 Wochen. Ansonsten sind Abmahnung oder Kündigung nicht erfolgversprechend.
der Ratschlag vom ImmoAdvo
Nur mit diesen Angaben ist ein Vorgehen gegen die Störer möglich. Es liegt im Interesse der gestörten Mietparteien, sich die notwendige Arbeit zu machen. Anderenfalls kann der Vermieter ein Einschreiten ablehnen. Dies sollte man den Beschwerdeführern auch ganz klar sagen.
Insbesondere sind Unterschriftensammlungen oder allgemeine Beschuldigungen nicht zielführend.
Formular: Aufzeichnung von Störungen des Hausfriedens
Oft will man in einem gerichtlichen Vergleich den Mieter zwingen, sich gut zu verhalten und gleichzeitig einen Räumungstitel bekommen für den Fall, dass der Mieter sich nicht an seine Zusagen hält. Mietrechtlich gesehen schwierig, aber nicht unlösbar!
Jeder Vermieter kennt das Problem: Der Mieter hat erheblich gegen den Mietvertrag verstoßen zum Beispiel durch unregelmäßige Mietzahlungen oder Mietrückstände. Vielleicht hat der Mieter auch durch häufige nächtliche Ruhestörungen oder sogar Polizeieinsätze den Hausfrieden gestört. Abgemahnt worden ist der Mieter natürlich auch schon, die Kündigung ist erfolgt und der folgende Prozess ist langwierig und kann zu Risiken insbesondere auch durch eine notwendige Beweisaufnahme führen. Gleichzeitig beteuert der Mieter natürlich, dass dies „das letzte Mal“ war.
In solchen Fällen kann man einen sogenannten Druckvergleich abschließen. Der Mieter soll Wohlverhalten zeigen über einen längeren Zeitraum und danach kann das Mietverhältnis eventuell sogar fortgesetzt werden. Das ist in vielen Fällen für den Vermieter wirtschaftlicher als ein langwieriges und riskantes Räumungsklageverfahren, bei dem die Verfahrenskosten vielfach ohnehin nicht vollstreckbar sind. Der Mieter andererseits bekommt eine zweite Chance und kann (wenn er sein Verhalten ändert oder zum Beispiel seine Probleme mit dem Jobcenter klärt), weiter Mieter bleiben.
Das Problem in solchen Fällen liegt in der technischen Gestaltung des Vergleichs. Der Vermieter will natürlich die Chance haben, aus dem Vergleich unmittelbar die Zwangsvollstreckung einzuleiten, wenn der Mieter weitere Vertragsverletzungen begeht und seine zweite Chance nicht nutzt. Der Mieter andererseits will sicher sein, dass er die Wohnung auch behalten kann, wenn er sich nichts zuschulden kommen lässt. Nicht so einfach, denn man darf (anders als man laienhaft denken würde) die Bedingungen nicht für den Vermieter in den Vergleich formulieren, sondern muss für die Einhaltung des Wohlverhalten den Mieter in die Pflicht nehmen. Geschieht dies nicht, müsste der Vermieter bei Verstößen während der laufenden Schonfrist nochmals ein gerichtliches Verfahren einleiten, um zu beweisen, dass der Mieter sich auch wirklich daneben benommen hat. Und das ist langwierig – und schwierig sowieso, zumal ein solches Verfahren meist länger dauert als die vereinbarte Frist für das Wohlverhalten.
Die Lösung dieses vollstreckungsrechtlichen Problems habe ich von einem sehr erfahrenen Amtsrichter beim Amtsgericht in Berlin Neukölln, der außerdem noch Vollstreckungssachen zu bearbeiten hat. Sie sieht aus wie in dem nachstehenden Muster (wobei die Fristen und sonstigen Bedingungen natürlich Verhandlungssache sind):
Die beklagte Partei wird verurteilt, die von ihr innegehaltene Wohnung im Hause XYZ, bestehend aus … zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Der beklagten Partei wird eine Räumungsfrist bis zum <DATUM>1 gewährt.
Soweit die beklagte Partei bis zum 3. Werktag dieses und jedes folgenden Kalendermonats die vertragliche Nutzungsentschädigung in Höhe von Euro an die klagende Partei gezahlt hat und es nicht zu erheblichen Störungen des Hausfriedens, insbesondere der Nachtruhe, durch die beklagte Partei kommt, verlängert sich die Räumungsfrist jeweils bis zum 3. Werktag des folgenden Kalendermonats, höchstens jedoch bis zum <DATUM> .2
Sollte es bis zu diesem Datum nicht zu Störungen im Sinne des vorstehend Ziffer 3 gekommen sein, wird das Mietverhältnis zwischen den Parteien zu unveränderten Bedingungen ab dem folgenden Monat fortgesetzt.
Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Vergleichs werden gegeneinander aufgehoben.
Natürlich ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Wohlverhaltensfrist ein Bonus. Das muss man nicht vereinbaren und wird es auch nur tun, wenn es dafür gute Gründe gibt (zum Beispiel konkret absehbar ist, dass der Mieter sich oder seine Lebensumstände oder finanziellen Verhältnisse ändert).
Andererseits habe ich mit solchen und ähnlichen Vergleichen in der Praxis auch schon erlebt, dass die notwendige Verhaltensänderung beim Mieter wirklich eintritt und danach das Mietverhältnis lange Jahre störungsfrei weiter läuft. Auf der anderen Seite erhält sich der Vermieter bei dieser Konstruktion der Vermieter den Räumungsanspruch. Wenn es zu neuen Vertragsverletzungen kommen sollte, beschränkt sich der „Schaden“ auf 6 bis 8 Wochen Zeitverlust durch Vergleichsabschluss und die erste Räumungsfrist, was in der Praxis keine große Rolle spielt.
Technisch ist das Muster des Richterkollegen sehr geschickt: Es wird davon ausgegangen, dass zunächst eine kurze Räumungsfrist von 6 bis 8 Wochen ohnehin aus sozialen Gründen erforderlich ist (schneller bekommt man ohnehin keinen Gerichtsvollzieher für die Räumung). Diese verlängert sich dann jeweils um einen Monat, wenn es zu keinen weiteren Vertragsverletzungen kommt. Dies ist normalerweise nur die Zahlung der laufenden Nutzungsentschädigung, kann aber auch sein, dass es zu keinen weiteren Störungen des Hausfriedens kommt. Der Vermieter kann also nach Ablauf der ersten Räumungsfrist jederzeit die Vollstreckung einleiten. Der Mieter müsste dann nötigenfalls im Wege der Vollstreckungsgegenklage seinerseits beweisen, dass er seinen Verpflichtungen (Zahlung und/oder sonstiges Wohlverhalten) nachgekommen ist. Zuletzt ist geregelt, dass sich das Mietverhältnis zu den unveränderten Bedingungen fortsetzt, wenn es für den genannten Zeitraum zu keinen Störungen gekommen ist.
für die „einfache Räumungsfrist empfehlen sich ca. 6 Wochen ab Vergleichsschluss ↩
wie lang die hier geregelte „Wohlverhaltensfrist“ sein darf, ist unter Fachleuten umstritten. Wesentlich mehr als 6 bis höchstens 9 Monate dürfen es nicht sein, meinen Einige, wofür es aber meines Wissens keine belastbare rechtliche Grundlage gibt. Jedoch ist eine „Wohlverhaltensfrist“ von mehr als einem Jahr sicherlich nicht praxisgerecht und auch nicht sinnvoll, weil es nicht Aufgabe eines solchen Vergleichs ist, den Mieter einseitig für alle Zeiten den Beschränkungen zu unterwerfen. ↩
Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unter anderem dann, wenn er eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vornimmt, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters nach § 553 Abs. 1 BGB einzuholen (§ 540 Abs. 1 BGB). Das gilt auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.
LG Berlin, Beschluss vom 22.01.2018 – 65 S 219/17 – in GE 2018, 511
1. Für das Benötigen im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung ist es ausreichend, wenn der Vermieter die Nutzung der gekündigten Wohnung als Zweitwohnung beabsichtigt. 2. Ein Eigenbedarf kann angenommen werden, wenn aufgrund von Indizien und nach der persönlichen Anhörung des Vermieters er die Absicht hat, regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen sich in Berlin aufzuhalten und nicht mehr auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten angewiesen sein möchte. Die Begründung des Lebensmittelpunkts in der Wohnung ist nicht erforderlich. BGH, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17 – in GE 2017, 1465 und WuM 2017, 721
Der Vermieter kann eine Gutschrift der Mietzahlung regelmäßig nicht vor dem 5. Werktag eines Monats erwarten, so dass erst danach die Miete fällig wird und wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden kann.
LG Berlin, Urteil vom 03.03.2017 – 63 S2 154/16 – in GE 2017, 952
Die meisten Vermieter wissen, dass einem Wohnraummieter bei Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann. Eine entsprechende gesetzliche Vorschrift ist im Zuge der letzten Mietrechtsreform mit § 569 Abs. 2 a BGB ausdrücklich eingeführt worden.
Diese Vorschrift gilt aber nur für Wohnraummietverhältnisse. Auch ein Gewerbemietverhältnis kann aber durch den Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt. In diesem Fall erfolgt die Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Dieser Kündigung wegen Vertragsverletzung muss jedoch im Regelfall nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine Abmahnung vorausgehen da der Mieter Gelegenheit haben muss, seine vertragswidriges Verhalten abzustellen. Der Gewerbemieter muss demnach vor Ausspruch der Kündigung immer erst wegen der fehlenden Kautionszahlung abgemahnt werden. Geschieht dies, ist die Kündigung als solche unproblematisch und nach der Entscheidung des BGH vom 21 3. 2007 auch ohne weiteres durchsetzbar.
Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alternative 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverhältnissen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.
BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16 – in WuM 2017, 134
Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nummer 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.
Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in der selben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 276/02 – in WuM 2003, 464).
Die Verletzung dieser Anbieterpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochen Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit und unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Urteil vom 21.12.2011 – VIII ZR 166/11 – in WuM 2012, 160).
BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – in WuM 2017, 94
1. Unpünktliche Mietzinszahlungen des Mieters rechtfertigen dessen außerordentliche oder ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei ansonsten beanstandungsfreiem Verlauf eines langjährigen Mietverhältnisses auch nach fruchtlosem Ausspruch einer Abmahnung zumindest dann nicht, wenn die Zahlungen mit lediglich geringer zeitlicher Verzögerung nach Fälligkeit beim Vermieter eingehen und das störende Zahlungsverhalten des Mieters insgesamt nur wenige Monate währt.
2. Den unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters kann das für den Kündigungsausspruch erforderliche Gewicht auch dann fehlen, wenn sein Zahlungsverhalten bei isolierter Betrachtung zwar eine Kündigung rechtfertigen würde, sich der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung aber selbst pflichtwidrig gegenüber dem Mieter verhalten hat.
3. Bestreitet der Mieter die Zustellung einer vom Vermieter erklärten Schriftsatzkündigung, ist deren Zugang nicht durch die in den Gerichtsakten befindliche Postzustellungsurkunde bewiesen, wenn darauf keine Angaben zum Inhalt der zuzustellenden Schriftsätze gesetzt sind und die Geschäftsstelle die Veranlassung der förmlichen Zustellung unterschiedlicher Schriftstücke in den Gerichtsakten zwar vermerkt hat, der Vermerk den Kündigungsschriftsatz aber nicht erwähnt.
LG Berlin, Urteil vom 29. November 2016 – 67 S 329/16 –, juris und WuM 2017, 26
Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nummer 2 BGB reicht eine so genannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.
Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel (stimmig) darzulegen, aus welchem Grund der mit Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, ob liegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03 –).
BGH, Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15 – in WuM 2016, 743
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