Kategorie: Vertragsrecht

BGH – starre Renovierungsfristen und Quotenklausel

BGH zur Unwirksamkeit von starren Renovierungsfristen und Quotenklausel

1. Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.
2. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

BGH v. 5.4.2006 – VIII ZR 178/05 – WuM 2006, 248; GE 2006, 639

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BGH – Starre Renovierungsfristen durch Bezugnahme

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel
„Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).“ enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

BGH v. 5.4.2006 – VIII ZR 106/05 -, WuM 2006, 377; GE 2006, 842

BGH – doch keine Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen

In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

BGH v. 29.3.2006 – VIII ZR 191/05 – WuM 2006, 383; GE 2006, 844

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BGH – Gesetzliche Kündigungsfristen in Fußnote

Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (a.F.) über die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F.) liegt nicht vor, wenn eine Formularklausel, die in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag enthalten ist, auf die „gesetzlichen Kündigungsfristen“ und auf eine formularmäßige Fußnote verweist, in der den dort aufgeführten Kündigungsfristen der Zusatz vorangestellt ist: „Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für Wohnraum betragen z.Zt.:“.

BGH v. 15.3.2006 – VIII ZR 134/05 – in WuM 2006, 258; GE 2006, 707

BGH – Kündigungsausschluss für 5 Jahre auch mit Staffelmiete unwirksam

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung – § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG – entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen.

BGH v. 25.1.2006 – VIII ZR 3/05 – WuM 2006, 152; GE 2006, 247

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BGH – Untervermietung auch ohne Lebensmittelpunkt

Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat.
BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05 – in GE 2006, 249 und WuM 2006, 147

Problemlage: Die ganz überwiegende Literatur und Rechtsprechung ging
früher davon aus, dass ein Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung
der Untervermietungserlaubnis nur dann besteht, wenn er (der Mieter) sich in der Wohnung noch selbst aufhält und diese seinen Lebensmittelpunkt darstellt. Es war demnach früher nicht zulässig, die Wohnung insgesamt unterzuvermieten zum Beispiel weil man selbst für mehrere Jahre ins Ausland geht. Dieses ungeschriebene Tatbestandsmerkmal „kippt“ der BGH jetzt. Danach ist die Untervermietung auch und gerade dann zulässig, wenn es sich beispielsweise um eine kleine Wohnung handelt, die für längere
Zeit komplett untervermietet werden soll. Auch größere Wohnungen
können insgesamt untervermietet werden. Der eigentliche Mieter muss
nicht mehr formell (oder sogar tatsächlich) seinen Lebensschwerpunkt in
der Wohnung aufrecht erhalten.

BGH: Preisbindung Neubau durch Vereinbarung

Wird im Mietvertrag vereinbart „Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert… Die Wohnung ist preisgebunden“, kommt einer derartigen Klausel konstituive Bedeutung zu, auch wenn die Voraussetzungen einer Preisbindung nicht vorliegen. Hat der Mieter jahrelang anstandslos die vereinbarte, nach einer Preisbindung errechnete Miete gezahlt, kann er sich nach § 242 BGB nicht auf die fehlenden Voraussetzungen der Preisbindung berufen.

BGH, Beschluss vom 25.10.2005 – VIII ZR 262/04 – in GE 2005, 1418

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BGH: Keine Vertragsaufspaltung bei Veräußerung von Wohnung und Garage

Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über eine Bruchteilsgemeinschaft.

BGH, Urteil vom 28.09.2005 – VIII ZR 399/03 – in GE 2005, 1548

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BGH – Kautionsrückforderung vom Erwerber in Altfällen

Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist. Zur Kautionsrückforderung in „Altfällen“.

BGH vom 28.09.2005, Az. VIII ZR 372/04 in WuM 2005, 718 und NZM 2005, 907

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