Kategorie: Vertragsrecht

BGH: Schriftformklausel im Gewerbemietvertrag

  1. Eine formularmäßige Klausel, wonach Änderungen und Ergänzungen des (Gewerbe-)Mietvertrages generell der Schriftform bedürfen, verstößt gegen den Grundsatz des Vorrangs der Individualvereinbarungen und ist daher unwirksam (Bestätigung BGH VIII ZR 93/94 in NJW 1995, 1488).
  2. Jedoch haben nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen auch Vorrang vor Schriftformklauseln in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse.

BGH, Versäumnisurteil vom 21.09.2005 – XII ZR 312/02 -in GE 2005, 1546 und NJW 2006, 138

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Kammergericht: Flächenabweichung als Mangel bei Gewerbemiete

Im Gewerberaum-Mietrecht können Minderungsansprüche wegen eines Flächenmangels durch Formularvereinbarung der Parteien, wonach die nachträgliche Feststellung einer von der im Vertrag enthaltenen abweichenden Größe keine Partei berechtigt, eine Änderung der Miete zu verlangen, vollständig ausgeschlossen werden.

KG, Urteil vom 29.08.2005 – 23 U 279/04 – in GE 2005, 1190

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BGH – Berufen des Vermieters auf nicht bestehendes Erhöhungsrecht

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser – nach § 557 Abs. 4 BGB – unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni 2005, VIII ZR 182/04).

BGH Urteil vom 20.07.2005 -VIII ZR 199/04- in GE 2005, 1183 und WuM 2005, 581

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BGH: Zulässigkeit von Mieterhöhungsvereinbarungen

  1. Ein im Ergebnis wirksames Erhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB muss nicht allen Formanforderungen genügen. Es reicht aus, wenn der Mieter ausdrücklich oder durch vorbehaltlose Zahlung des verlangten Erhöhungsbetrages Zustimmung erklärt.
  2. Dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters kann der Mieter konkludent zustimmen. Dies gilt auch im Falle eines unwirksamen Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung. Das Zustandekommen der Mieterhöhungsvereinbarung stellt der Tatrichter fest.

BGH, Urteil vom 29.06.2005 -VIII ZR 182/04- in GE 2005, 983 und WuM 2005, 518

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AG Tiergarten: Eingehungsbetrug des Mietinteressenten

Eingehungsbetrug bei Verwendung falscher Mietschuldenfreiheitsbestätigung

Weiß der Mieter bereits bei Vertragsabschluss, dass er die Mieter nicht zahlen kann und erklärt er wahrheitswidrig mittels einer Gefälligkeits-Mietschuldenfreiheits-bescheinigung, keine Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen zu haben, macht er sich des Betruges schuldig.

AG Tiergarten, Urteil vom 22.6.2005 – (260 Ds) 61 Js 1479/05 (326/05), GE 2005,1257

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BGH: Sonnabend ist Werktag bei Berechnung der Kündigungsfrist

Der Sonnabend ist bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrags zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, mitzuzählen, weil er ein Werktag im Sinne der gesetzlichen Regelung ist.

BGH v. 27.4.2005 – VIII ZR 206/04 -, NZM 2005, 532

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BGH: Formularmäßiger Kündigungsausschluss für mehr als 4 Jahre unwirksam

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein – auch beiderseitiger -formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benach­teiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

BGH v. 6.4.2005 – VIII ZR 27/04 -, WuM 2005, 346; GE 2005, 606

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BGH – formularmäßige Abwälzung von Instandhaltungskosten bei Gewerbe

Die formularmäßige Abwälzung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Gewerbemieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG und § 307 BGB.

BGH, Urteil vom 06.04.2005 -XII ZR 158/01- in GE 2007, 1112

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BGH – Kündigung nur gegenüber verbliebenem Mieter

  1. Zur Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters allein gegenüber dem die Wohnung weiter nutzenden Mieter ausgesprochen worden ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3.3.2004 – VIII ZR 124/03 -, NJW 04, 1797).
  2. Es ist treuwidrig, wenn sich der in einer Wohnung verbliebene Mieter mehrere Jahre nach Auszug des ehemaligen Mitmieters darauf beruft, die Kündigung sei nur ihm selbst gegenüber, nicht aber gegenüber dem Mitmieter ausgesprochen worden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der ausgezogene Mieter seinerseits den Auszug dem Vermieter mitgeteilt hatte und auch einen Anspruch auf gemeinsame Kündigung des Mietverhältnisses zur Abwicklung der Mietergemeinschaft gehabt hätte.

BGH Urteil vom 16.3.2005 – VIII ZR 14/04 – in WuM 2005, 341; GE 2005, 10

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BGH: Keine Schüssel für ausländische Mieter, wenn Kabelprogramme empfangbar

Hat der ausländische Mieter die Möglichkeit, durch Installation eines zusätzlichen Decoders an dem vorhandenen Kabelanschluss der Woh­nung fünf Programme seiner Heimat zu empfangen, geht das Recht des vermietenden Gebäudeeigentümers, die Fassade von einer Para­bolantenne des Mieters freizuhalten, dem über eine Parabolantenne zu befriedigenden Informationsbedürfnis des Mieters vor.

BGH v. 2.3.2005 – VIII ZR 118/04 – WUM 2005, 237; GE 2005, 428

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