Gewährleistung – Seite 9 – mietrechtsinfo.de

BGH – Minderung von der Warmmiete, Kautionshöhe bei Minderung

1. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht.
2. Ist die Miete auf Grund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die auf Grund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.

BGH v. 20.7.2005 – VIII ZR 347/04 – WuM 2005, 573; GE 2005, 1120

BGH: Instandhaltungsanspruch des Nießbrauchsberechtigten

Zur Instandhaltungspflicht des Vermieters, dem der Nießbrauch an der Mietsache zusteht, gegenüber dem Eigentümer, der die Sache gemietet hat.

BGH, Urteil vom 13.7.2005 – VIII ZR 311/04; GE 2005, 1182 f; NZM 2005, 780 f

„BGH: Instandhaltungsanspruch des Nießbrauchsberechtigten“ weiterlesen

LG Berlin: Anspruch auf Beseitigung von Fogging, Beweislast

Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Beseitigung der Ursachen für Schwarz Färbung (Fogging), wenn nach der Beweisaufnahme fest steht, dass die Ursachen aus dem Einflussbereich des Mieters stammen.

LG Berlin, Urteil vom 23.6.2005 – 67 S 401/03; GE 2005, 995 f

„LG Berlin: Anspruch auf Beseitigung von Fogging, Beweislast“ weiterlesen

LG Leipzig: Mietminderung und Baulärm

1. Der Mieter muss Baulärm hinnehmen, wenn die Störungen nach den bei Vertragsschluss ersichtlichen Umständen als vertraglich vorausgesetzt gelten.

2. Eine Neuverhandlung mit Änderungen der Vertragslaufzeit und der Miethöhe steht dem Vertragsschluss gleich.

LG Leipzig, Urteil vom 8.6.2005 – 03 O 4016/04; GE 2005, 993

„LG Leipzig: Mietminderung und Baulärm“ weiterlesen

LG Berlin: Keine Flächenabweichung bei Beschaffenheitsvereinbarung

Weicht die tatsächliche Größe der Wohnung, berechnet nach der II. BV oder der WohnflächenVO um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Größe ab, liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel vor, wenn die Parteien eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Fläche getroffen haben (hier: Dachgeschosswohnung mit zahlreichen Schrägen) in Abgrenzung zur Rechtsprechung des BGH in GE 2004, 680.

LG Berlin, Urteil vom 10.05.2005 – 63 S 170/04 – in GE 2005, 995

„LG Berlin: Keine Flächenabweichung bei Beschaffenheitsvereinbarung“ weiterlesen

BGH – Mietminderung von der Warmmiete

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

BGH v. 6.4.2005 – XII ZR 225/03 – in WuM 2005, 384; GE 2005, 666

„BGH – Mietminderung von der Warmmiete“ weiterlesen

BGH: Verjährung von Schadensersatz 6 Monate nach Rückgabe

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.

BGH v. 19.1.2005 – VIII ZR 114/04 -, WM 05, 127; GE 05, 230

„BGH: Verjährung von Schadensersatz 6 Monate nach Rückgabe“ weiterlesen

AG Charlottenburg: Zum Anspruch des Mieters auf Lärmfreiheit

Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann nicht erwarten, dass Geräusche von außen nicht mehr wahrgenommen werden.

Anders ist es nur bei Baumängeln (Trittschallschutz) oder vermeidbarem Lärm, für den der Mieter beweispflichtig ist.

AG Charlottenburg, Urteil vom 25.11.2004 – 211 C 476/02; GE 2005, 1199

„AG Charlottenburg: Zum Anspruch des Mieters auf Lärmfreiheit“ weiterlesen

BGH: technische Standards im Altbau

Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend.
Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.
Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, so kann der Mieter erwarten, dass Lärm-schutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen.
Wird ein älteres Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoss aufgestockt, so entsteht an der Mietwohnung, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoss gelegen war, ein Mangel, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anforderungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DINNormen an normalen Trittschallschutz genügt. Die Einhaltung der Anforderungen an erhöhten Trittschallschutz kann der Mieter nur dann verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist.

BGH v. 6.10.2004 – VIII ZR 355/03 -‚ WM 2004, 715; GE 2004, 1586; NZM 2005, 60

„BGH: technische Standards im Altbau“ weiterlesen

BGH: Anspruch auf ausreichende Stromversorgung im Altbau

Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard verlangen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.

BGH VIII ZR 281/03 vom 26.7.2004; WuM 2004, 527; GE 2004, 1090

„BGH: Anspruch auf ausreichende Stromversorgung im Altbau“ weiterlesen