Kategorie: Mieterhöhung

LG Berlin – Mieterhöhung bei WBS-Miete

Wenn der Vermieter wegen einer vonr der IBB bewilligten Förderung die Miete wegen eines von dem Mieter vorgelegten Wohnberechtigungsscheins herabgesetzt hat, darf er die Miete nur dann ohne Durchführung des Verfahrens nach §§ 558 ff. BGB erhöhen, wenn der Mieter zuvor einem Mieterhöhungsverlangen mit einer höheren Miete ohne Berücksichtigung der bewilligten Förderung zugestimmt hatte bzw. zur Zustimmung entsprechend verurteilt worden ist.

LG Berlin Urteil vom 23.06.2009 -63 S 340/08- in GE 2009, 1319

BGH – Berücksichtigung von Drittmitteln im Erhöhungsverlangen

  1. Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.
  2. Das Erhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB ist formell unwirksam, so lange der Vermieter, welcher öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, diese nicht offenlegt und hierzu keine Angaben macht.

BGH, Urteil vom 01.04.2009 – VIII ZR 179/08- in WuM 2009, 713 und GE 2009, 645

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BGH – Mietspiegelfeld bei Erhöhungsverlangen

Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel ist nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (Festhaltung BGH, 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573).

BGH, Urteil vom 11.03.2009 -VIII ZR 316/07- in WuM 2009, 239

BGH – Überhöhte Modernisierungsaufwendungen

Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen.

BGH,  Urteil vom 17.12.2008 -VIII ZR 41/08) in WuM 2009, 124

LG Görlitz – Pflicht zur Offenlegung von Drittmitteln bei Erhöhungsverlangen

  1. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens erfordert es grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen mit aufnimmt.
  2. Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die mit zinsbegünstigten Mitteln aus KfW-Krediten gefördert worden waren und deren Zinsbindung noch nicht abgelaufen ist, muss er diese Mittel im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens benennen. Andernfalls ist ein solches Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

LG Görlitz, Urteil vom 10.06.2008 -2 S 63/07- in WuM 2008, 489

AG Lichtenberg – Fördervertrag für sanierte Altbauwohnung

  1. Nimmt die Anlage zum Wohnungsmietvertrag ausdrücklich auf die Förderung der Wohnungsinstandsetzung mit öffentlichen Mitteln und auf den zwischen dem Vermieter und der Investitionsbank Berlin geschlossenen Fördervertrag und die darin enthaltenen Bestimmungen zum Mieterschutz und zur Miethöhe Bezug, werden diese Regelungen des Fördervertrages Bestandteil des Mietvertrages.
  2. Darf der Vermieter von dem Mieter aufgrund dessen Einkommensverhältnissen nach dem Fördervertrag nur eine reduzierte Miete verlangen, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, der Fördervertrag verpflichte ihn lediglich für den Fall der Vorlage einer Wohnungsberechtigungsbescheinigung nach § 5 WoBindG zu einer Mietreduzierung. Denn da der Fördervertrag den Vermieter zur entsprechenden Unterrichtung seiner Mieter verpflichtet, besteht die Unterrichtungspflicht aufgrund der Einbeziehung des Fördervertrages in den Mietvertrag auch im Verhältnis zu dem Mieter.

AG Lichtenberg, Urteil vom 14.02.2008 -12 C 238/07- in WuM 2009, 392 (r.kr. durch Berufungsrücknahme)

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BGH – Erhöhungsverlangen und Mietspiegel

1. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1, § 558 d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558 a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.

2.Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des – nach Auffassung des Vermieters – für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen.
BGH v. 12.12.2007 – VIII ZR 11/07 – in GE 2008, 191 und WuM 2008, 88

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BGH – Modernisierungsmieterhöhung auch ohne Ankündigung

Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat.
BGH v. 19.9.2007 – VIII ZR 6/07 -, WuM 2007, 630; GE 2007, 1479

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