Kategorie: Mieterhöhung

AG Lichtenberg – keine einseitige Mieterhöhung für modernisierten Altbau (WBS-Mieten)

Die Anhebung von öffentlich-rechtlichen Mietobergrenzen oder die Anpassung von Mietobergrenzen für mit öffentlicher Förderung modernisierten Altbau und deren Veröffentlichung im Amtsblatt gibt dem Vermieter kein Recht zu einseitigen Erhöhung der Miete. Entsprechende Mietvertragsklauseln sind unwirksam. Vielmehr richtet sich das Verfahren zur Durchführung von Mieterhöhungen auch in solchen Fällen ausschließlich nach den §§ 557, 558 BGB.

AG Líchtenberg, Urteil vom 29.08.2007 -3 C 183/07- in MM 2007, 335 (rechtskräftig)

Die Entscheidung befasst sich mit dem in Berlin sehr häufigen Fall, dass Altbauwohnraum mit öffentlichen Mitteln gefördert und modernisiert wird. Die Förderverträge sehen in derartigen Fällen vor, dass der Vermieter bestimmte Beschränkungen zur Miethöhe einhalten muss (maximale Nettokaltmieten, die sich für Inhaber einer Wohnberechtigung-WBS- noch weiter reduzieren). Bei Abbau der Förderung und Veränderung des marktüblichen Mietzinses entsprechend den aktuellen Mietspiegeln werden neue Höchstsätze (beispielsweise derzeit 4,25 EUR/qm) ermittelt und im Amtsblatt veröffentlich. Dann ist der Vermieter berechtigt, diese höheren Mieten gegenüber den Mietern geltend zu machen. Keinesfalls jedoch ergibt sich aus diesen Regelungen des Fördervertrages (die ja den Mieter schützen und die mit der öffentlichen Förderung verbundenen Sanierungsziele verwirklichen sollen) die Berechtigung des Vermieters, die Miete „einfach mal eben so“ ohne Einhaltung der sonstigen Formalien wie

  • Erhöhungsverlangen mit
  • Begründung
  • Bezugnahme auf Mietspiegel
  • Wartefrist und
  • Kappungsgrenze

anzuheben. Vielmehr sind immer die Formalien der §§ 557 und 558 ff. BGB zu beachten. Die vollständige Entscheidung ist im Onlineauftritt des Berliner Mietervereins nachzulesen. (az)

AG Lichtenberg – Berliner Mietspiegel, gestalteter Müllstandplatz, Verfliesung Bad

1. Eine Müllstandsfläche ist gestaltet, wenn Mülltonnen oder Container nicht nur auf dem Grundstück aufgestellt sind, sondern hierfür ein gesonderter Müllstandplatz angelegt worden ist, der räumlich begrenzt ist und der so angelegt ist, dass die Müllbehälter nicht auf den ersten Blick sichtbar sind. Von einer weder wohnwerterhöhend noch wohnwertmindernd zu berücksichtigenden Müllstandsfläche unterscheidet sich eine gestaltete Müllstandsfläche ferner dadurch, dass sie optisch ansprechend errichtet ist und dem Betrachter so das Bild eines gepflegten Wohnumfeldes vermittelt.
2. Das Sondermerkmal „Modernes Bad“ setzt umlaufend türhoch geflieste Wände voraus. Die türhoch anzubringende Verfliesung darf nicht auf den unmittelbaren Spritzwasserbereich beschränkt sein.

AG Lichtenberg, Urteil vom 23.8.07 – 10 C 88/07 – in MM 2007, 335

Der fragliche Müllstandplatz bestand aus einer „Metall- und Betonkonstruktion zur Aufnahme von Mülltonnen“ mit einer „durch einen Zaun erhöhten Backsteinmauer abgegrenzten Bereich“. Der gesamte Bereich war mit Graffitis und „Tags“ versehen; das Gericht ging daher nicht von einer gepflegten und gestalteten Müllstandsfläche aus.

Im Bad müssen Fliesen türhoch und umlaufend sein, um das Merkmal „modernes Bad“ zu verwirklichen.

BGH – keine Anrechnung von vereinbarter Modernisierungsmieterhöhung

Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche  Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch  einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 – VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088).
BGH v. 18.7.2007 – VIII ZR 285/06 -, MM 07, 298 LS; GE 07, 1181

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LG Berlin – Orientierungshilfe Mietspiegel, Wandfliesen, Steckdosen, Trockenraum

1. Wandfliesen im Arbeitsbereich sind nur dann wohnwerterhöhend, wenn der gesamte Arbeitsbereich einschließlich Spüle abgedeckt ist.
2. Das Fehlen von Steckdosen im Bad ist als unzureichende Elektroinstallation wohnwertmindernd zu berücksichtigen.
3. Die bloße Wiederholung des Mietspiegeltextes zur Orientierungshilfe ist unsubstantiiert und damit unbeachtlich (hier: überwiegend moderne Isolierverglasung“).
4. Ein Trockenraum außerhalb der Wohnung ist ein zusätzlicher Nutzraum im Sinne der Orientierungshilfe.

LG Berlin, Urteil vom 12. Juli 2007 – 67 S 481/06 – in GE 2007, 1255

BGH – Erhöhung der Bruttokaltmiete, Flächendifferenz

1. Der auf die Wohnung tatsächlich entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermieter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben hat, ist der „zuletzt feststellbare“ Betriebskostenanteil. Dieser ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt.
2. Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt.
BGH v. 23.5.2007 – VIII ZR 138/06 -, WuM 2007, 450; GE 2007, 1046

OLG Karlsruhe – Mieterhöhung aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Ist eine Klausel über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, ist der Vermieter berechtigt, im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete zu verlangen.

OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.04.2007 – 7 U 186/06 – in GE 2007, 909-910 = NZM 2007, 481-483

Die Revision zum BGH wurde zugelassen

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LG Berlin – Bezeichnung der Wohnung bei Klage auf Zustimmung

In einem Klageantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist es nur dann erforderlich, die Wohnung des Mieters genau zu bezeichnen, wenn eine Verwechselungsgefahr besteht. Notwendig ist es aber, daß die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet wird.

LG Berlin, Urteil vom 23. Februar 2007 -63 S 311/06 – in GE 2007, 782

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LG Berlin – Mieterhöhungsverlangen für Bruttowarmmiete, Vemieterwechsel nach BImA-G

LG Berlin – Mieterhöhungsverlangen für Bruttowarmmiete; gesetzlicher Eigen­tumsübergang nicht Veräußerung im Rechtssinne; Vermieterwechsel; Vermieterstellung für Bundeswohnungen

BGB §§ 558, 566; BlmA-G § 2 HeizKV

1. Der Eigentumsübergang aufgrund § 2 Abs. 2 BlmA-G ist einer Veräußerung im Sinne des § 566 BGB nicht gleichzustellen. Die Bundesfinanzverwaltung bleibt daher Vermieterin für Altverträge in solchen Wohnungen, die zum 01.01.2005 durch das „Gesetz über die Errichtung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA-G)“ auf die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben übertragen wurden.

2. Verlangt ein Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Ver­gleichsmiete, hat der Umstand, daß die Warmmietenvereinbarung nicht mit § 2 HKV zu vereinbaren ist, nicht die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens zur Folge.

3. Zur Herstellung der Nettokaltmiete mit Mietspiegelwerten sind dann allerdings die kalten und warmen Betriebskosten herauszurechnen.

LG Berlin, Urteil vom 23. Februar 2007 – 63 S 49/06 – in GE 2007, 785

BGH – Vereinbarung einer Sozialwohnung durch Vertrag

Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll.

BGH v. 7.2.2007 – VIII ZR 122/05 – WuM 2007, 133; GE 2007, 510

LG Berlin – Angabe des falschen Mietspiegelfeldes im Erhöhungsverlangen II

Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb unzureichend, weil sich der Vermieter zur Begründung der Mieterhöhung auf ein falsches Rasterfeld im Mietspiegel berufen hat. Die Bezugnahme auf ein falsches Rasterfeld eines Mietspiegels hat nicht zur Folge, dass das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist. Dies entspricht der herrschenden Auffassung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a RN. 40 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Die Frage, ob das angegebene oder ein anderes Rasterfeld des Mietspiegels zur Prüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann, ist eine Frage der materiellen Begründung des Anspruchs.

Urteil LG Berlin vom 15.01.2007, 67 S 305/06, MM 2007, 147

Die Entscheidung steht im Widerspruch zur Entscheidung des LG Berlin vom 14.07.2005, wonach die Angabe des falschen Mietspiegelfeldes zur formellen Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens führt.

/oo