Kategorie: Schönheitsreparaturen

BGH: starre Fristen durch Bezugnahme, Tapetenentfernung

  1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel „der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen…“ enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam.
  2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 152/05 in WuM 2006, 308

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BGH – starre Renovierungsfristen und Quotenklausel

BGH zur Unwirksamkeit von starren Renovierungsfristen und Quotenklausel

1. Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.
2. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

BGH v. 5.4.2006 – VIII ZR 178/05 – WuM 2006, 248; GE 2006, 639

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BGH – Starre Renovierungsfristen durch Bezugnahme

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel
„Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).“ enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

BGH v. 5.4.2006 – VIII ZR 106/05 -, WuM 2006, 377; GE 2006, 842

BGH – Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters vor Mietende

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (im Anschluss an Senat, BGHZ 162, 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.

BGH v. 15.3.2006 – VIII ZR 123/05 – WuM 2006, 319; GE 2006, 640

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KG: Dezente Schönheitsreparaturen und Vertragsverletzung

Auch wenn ein Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, muss er, wenn er gleichwohl Arbeiten vornimmt, dies in einer Art und Weise tun, die die Grenzen des normalen Geschmacks nicht überschreiten: Kräftige Farbtöne oder verschiedene Farbtöne auf einer Wand berücksichtigen diese Grenze nicht, wohl aber Pastellfarben.

KG, Teilurteil vom 09.06.2005 – 8 U 211/04, NZM 2005, 663

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BGH: Vorschuss für Schönheitsreparaturen auch im laufenden Mietverhältnis

Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters – sofern kein Fristenplan ver­einbart ist – fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Woh­nung gefährdet ist, kommt es nicht an.

Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungs­kosten verlangen (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 111, 301 [= WM 90, 494]).

BGH v. 6.4.2005 – VIII ZR 192/04 -, WuM 2005, 383 und GE 2005, 662

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BGH – starre Renovierungsfristen unwirksam

1. Die in der Vorformulierung starrer Schönheitsreparaturfristen liegende unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des Klauselkontrollrechts wird durch eine ergänzende Klausel ausgeräumt, wonach es im Ermessen des Vermieters steht, angesichts des konkreten Zustands einzelner Räume Fristen zu verlängern oder zu verkürzen.
2. Das Ermessen des Vermieters, die Fristen des Plans zu verlängern, reduziert sich nach dem formularmäßig vorgegebenen Maßstab der Billigkeit „auf Null“, soweit der Zustand der Wohnung eine Renovierung nicht erfordert.
3. Der Renovierungsturnus von vier Jahren für die Durchführung der Anstricharbeiten in Küchen und Bädern unter anderem an Fenstern, Türen und Heizkörpern ist nicht unangemessen kurz im Sinne von § 307 BGB. Diese Fristenbestimmung trägt dem in Schönheitsreparaturklauseln üblicherweise berücksichtigten Umstand Rechnung, dass die Anstriche in Küchen und Bädern durch die dort auftretende Feuchtigkeit stärkeren Einwirkungen ausgesetzt sind als in Wohnräumen.

BGH v. 16.2.2005 – VIII ZR 48/04 – in WuM 2005, 241; GE 2005, 427

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BGH – Verlängerung von Renovierungsfristen bei renoviert übergebener Wohnung

  1. Sieht der Miet­ver­trag vor, dass in be­son­de­ren Aus­nah­me­fäl­len ver­ein­bar­te Fris­ten zur Durch­führung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach bil­li­gem Er­mes­sen vom Ver­mie­ter ver­län­ger­t oder ver­kürzt wer­den „kön­nen“, liegt kei­ne un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung des Mie­ters vor. Das Er­mes­sen des Ver­mie­ters, die Fris­ten zu ver­län­gern, re­du­ziert sich nach dem Maß­stab der Bil­lig­keit nä­mlich „auf Null“, so­weit der Zus­tand der Woh­nung ei­ne Re­no­vie­rung nicht er­for­dert.
  2. Der Renovierungsturnus von vier Jahren für die Durchführung der Anstricharbeiten in Küchen und Bädern unter anderem an Fenstern, Türen und Heizkörpern ist nicht unangemessen kurz im Sinne von § 307 BGB. Diese Fristenbestimmung trägt dem in Schönheitsreparatur­klauseln üblicherweise berücksichtigten Umstand Rechnung, dass die Anstriche in Küchen und Bädern durch die dort auftretende Feuchtigkeit stärkeren Einwirkungen ausgesetzt sind als in Wohnräumen.

    BGH, Ur­teil vom 16.02.2005 – VI­II ZR 48/04 – WuM 2005, 241-242 und GE 2005, 427

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LG Köln – Farbwahl und Leimfarben bei Auszugsrenovierung

  1. Die Vereinbarung im Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach der Mieter verpflichtet ist, die notwendigen Farben sichvom Vermieter angeben zu lassen und im Malerfachgeschäft zu kaufen, ist unwirksam.
  2. Verwendet der Mieter, ohne zur Renovierung verpflichtet zu sein, eine Leimfarbe für den Innenanstrich, erwächst dem Vermieter hieraus nur ein Schaden, wenn der Wohnungszustand dadurch schlechter wird als ein unrenovierter Zustand wäre.

LG Köln, Beschluss vom 26.01.2005 – 1 S 106/04- in WuM 2007, 125

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