Kategorie: Schönheitsreparaturen

BGH – Renovierung in "bisheriger Ausführungsart"

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohn­raummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsrepara­turen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zu­stimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisheri­gen Ausführungsart“ abweichen darf, ist auch dann ins­gesamt — und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart — wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters un­wirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre in­haltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Sep­tember 2004 — VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775 [= WuM 2004, 660], unter II 1 c).

(BGH, Urteil vom 28.3.2007 — VIII ZR 199/06) in WuM 2007, 259

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OLG Düsseldorf – Verjährung nach Mietende ohne alle Schlüssel

  1. Die Herausgabe sämtlicher Schlüssel ist nicht entscheidend für die Besitzerlangung des Vermieters bei der Beurteilung des Beginns der Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB – anders als bei der Rückgabe des Objekts gemäß § 546 BGB.
  2. Die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt nicht erst mit der Rückgabe i.S.v. § 546 BGB, sondern schon mit der unmittelbaren Besitzverschaffung.
  3. Eine erneute Aushändigung der Schlüssel an den Mieter zur Durchführung von Renovierungsarbeiten führt weder zu einer Hemmung der Verjährung noch dazu, eine Rückgabe i.S.v. § 548 Abs. 1 BGB zu verneinen.
    OLG Düsseldorf Beschluss vom 6.2.2007 – I-24 U 111/06 -, GE 2008, 265

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KG – Spezifizierte Leistungsaufforderung bei Schönheitsreparaturen

Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheits­reparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB die konkreten Mängel darlegen und den bean­standeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht. Die bloße Angabe, daß die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen und daher unzureichend.

KG, Urteil vom 22. Januar 2007 – 12 U 28/06- in GE 2007, 781

LG Berlin – Schönheitsreparaturen mit Blümchentapete oder Raufasertapete

Der Mieter ist bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung mit Rauhfasertapete oder Strukturtapete zu tapezieren und diese dann weiß oder nahe­zu weiß zu streichen. Er kann auch Tapeten mit floralem Muster verwenden, wenn diese farblich unaufdringlich und vom Muster her zurückhaltend gestaltet sind. Eine intensiv gestaltete altrosa­farbene Mustertapete mit zusätzlich unterschiedlich glänzend erscheinender Oberfläche entspricht jedoch keiner zurückhaltenden, dem allgemeinen Geschmack entsprechenden Gestaltung mehr.

LG Berlin, Urteil vom 5. Januar 2007 – 65 S 224/06 – in GE 2007, 519

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KG – Schönheitsreparaturen, Erfüllungsverweigerung und Aufforderung

  1. Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen.
  2. Voraussetzung dafür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.
  3. Stehen zwischen dem Zeitpunkt der Rückgewähr und dem Einzugstermin des Nachmieters drei Wochen Zeit zur Verfügung, kann allein wegen der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit nicht davon ausgegangen werden, dass Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen rechtfertigen. Der Vermieter ist vielmehr weiterhin verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist zur Vornahme der geforderten Schönheitsreparaturen zu setzen.
  4. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass eine Frist von 14 Tagen zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichend ist.

KG, Urteil vom 30.10.2006 – 8 U 38/06- in WuM 2007, 71

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BGH – Quotenklausel mit "starren" Fristen, Abgeltungsklausel

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit „starrer“ Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

BGH v. 18.10.2006 – VIII ZR 52/06 – WuM 2006, 677; GE 06, 1542

BGH – Nikotinkonsum und besenreine Rückgabe

1. Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum.
2. Die Verpflichtung zur „besenreinen“ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.

BGH v. 28.06.2006 – VIII ZR 124/05 – WuM 2006, 513; GE 2006, 1158

OLG Düsseldorf: Starre Renovierungsfristen auch bei Gewerbemiete

Wie im Wohnraummietrecht enthält auch die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, „Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen“, einen starren Fristenplan, der den Mieter im Sinne des § 307 BGB unangemessen benachteiligt und zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel führt.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.05.2006 – I 10 U 174/05 – in GE 2006, 712

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BGH – Keine neue Renovierungspflicht durch Abnahmeprotokoll

  1. Es liegt kein konstitutives Schuldanerkenntnis vor, wenn ein sieben Seiten umfassendes, von beiden Parteien unterschriebenes „Abnahmeprotokoll“, in dem die durchzuführenden Renovierungsarbeiten im einzelnen bezeichnet sind und das mit dem Satz endet: „Der Mieter verpflichtet sich, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung ordnungsgemäß und mangelfrei an den Vermieter zu übergeben.“ gefertigt wird.
  2. Denn das Abnahmeprotokoll enthält keine eigenständige Renovierungsverpflichtung, weil es nicht erkennen lässt, dass die Parteien eine neue, vom Mietvertrag unabhängige Anspruchsgrundlage hätten schaffen wollen.
  3. Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Bestätigung von VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532).

BGH v. 5.4.2006 – VIII ZR 163/05 -, GE 2006, 706; WuM 2006, 306; NJW 06, 2116

Ein häufiges Problem: Obwohl der Mietvertrag keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorsieht (zum Beispiel weil es sich um einen alten „Ostmietvertrag“ handelt) unterschreibt der durch Außendienstmitarbeiter des Vermieters eingeschüchterte Mieter ein Protokoll zur Wohnungsabnahme, in dem nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung festgehalten ist, sondern auch formularmäßig steht, dass der Mieter den

„… Zustand der Wohnung anerkennt und sich verpflichtet, die in diesem Protokoll genannten Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen…“

Gängige Beratungs- und Gerichtspraxis war es vielfach, in solchen Fällen ganz zwanglos von einem konstituiven Schuldanerkenntnis auszugehen, den Mieter also trotz fehlender vertraglicher Vereinbarung renovieren oder zahlen zu lassen.

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