BGH – frei erfundene Vorvermieterbescheinigung

  1. Die Vorlage einer frei erfundenen Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann
  2. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO (Freigabeerklärung) erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsurteil vom 9.5.2012 – ZR 327/11, NJW 2012, 2270).

BGH, Urteil vom 9.4.2014 – VIII ZR 107/13 – in WuM 2014,333

BGH – Vertretungsberechtigung aus Umständen

Auch beim Mieterhöhungsverlangen (§ 558 a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

BGH, Urteil vom 2.4.2014 – VIII ZR 231/13 – in WuM 2014, 340

BGH – kein Summierungseffekt

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem bezugsfertigen Zustand zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.

BGH, Urteil vom 12.3.2014 – XII ZR 108/13 – in WuM 2014, 326

BGH – Kombination von Quotenabgeltungsklausel und Schönheitsreparaturen

Zur Frage, ob Quotenabgeltungsklauseln sowie Klauseln über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhalten.

BGH, Beschluss vom 22.01.2104 – VIII ZR 352/12 – in WuM 2014, 135

Nach diesem Hinweisbeschluss des BGH ist damit zu rechnen, dass die Kombination von Quotenklausel und normaler (auch wirksamer) Schönheitsreparaturenklausel demnächst „gekippt“ wird. Vermieter sollten dringend Ihre Vertragsformulare überprüfen und entsprechend anpassen.

BGH–Kündigungsausschluss in Normalen Fällen

Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht.
BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13 – in WuM 2013, 739 und GE 2013, 1584

BGH – Wohnraum und Garagenmietvertrag

Bei einem separat abgeschlossenenm Wohnraummietvertrag und Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen würden, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollten. Die Vermutung wird durch den Umstand verstärkt, dass unterschiedliche Vertragslaufzeiten und Kündigungsfristen vereinbart worden sind.

BGH, Beschluss vom 08.10.2013 -VIII ZR 254/13-in GE 2013, 1650

BGH – Teilkündigung eines separaten Garagenmietvertrages

Liegt eine separate Vertragsurkunde für den auf demselben Grundstück wie die Wohnung gelegenen Stellplatz sowie die Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für Wohnung und Stellplatz vor, liegt die Vermutung nahe, dass die Parteien zwei separate und somit auch gesondert kündbare Verträge abschließen wollten.

BGH, Beschluss vom 03.09.2013-VIII ZR 165/13-in GE 2013, 1454