Monat: Juni 2009

OLG Düsseldorf – prozessuales Schicksal der Rückforderung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten

Erteilt der Vermieter im Prozess auf Rückerstattung von Betriebskostenvorauszahlungen wegen nicht erteilter Abrechnung die überfällige Abrechnung, aus der sich kein Guthaben des Mieters ergibt, tritt Erledigung des Rechtsstreits im Sinne des § 91 a ZPO für die Zahlungsansprüche des Mieters ein (unter Berufung auf LG Hamburg in WuM 1997, 380 und Staudinger/Weitemeyer BGB [2006] § 556 RN 145).

OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 29.06.2009 -24 U 11/09- in DWW 2010, 22

Zum Problem vergleiche auch den Aufsatz von Schmied in WuM 2010, 65.

OLG Frankfurt – Besichtigungsrecht des Vermieters

Wenn dem Vermieter ein Besichtigungsrecht „während der üblichen Tageszeiten werktags bis 19 Uhr“ im Mietvertrag eingeräumt worden ist, rechtfertigt dies die Besichtigung am Samstag zwischen 11 und 12 Uhr auch dann, wenn der Mieter ein Recht auf erlebnisreichen Samstag geltend macht.

OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 26.06.2009 -24 U 242/08- in WuM 2011, 95

LG Berlin – Mieterhöhung bei WBS-Miete

Wenn der Vermieter wegen einer vonr der IBB bewilligten Förderung die Miete wegen eines von dem Mieter vorgelegten Wohnberechtigungsscheins herabgesetzt hat, darf er die Miete nur dann ohne Durchführung des Verfahrens nach §§ 558 ff. BGB erhöhen, wenn der Mieter zuvor einem Mieterhöhungsverlangen mit einer höheren Miete ohne Berücksichtigung der bewilligten Förderung zugestimmt hatte bzw. zur Zustimmung entsprechend verurteilt worden ist.

LG Berlin Urteil vom 23.06.2009 -63 S 340/08- in GE 2009, 1319

LG Berlin – Anforderungen an eine Verwertungskündigung

  1. Eine Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks bedarf zu ihrer formellen Wirksamkeit einer Begründung, die konkret genug ist, um dem Mieter die überschlägige Einschätzung seiner Rechtsverteidigung zu ermöglichen. Dazu sind im Kündigungsschreiben vergleichende Ertragserhebungen anzustellen, die die Sanierungs-, Abriss- und Neubaukosten sowie die Erträge vor und nach der geplanten Baumaßnahme einander gegenüberstellen.
  2. Für eine formell wirksame Kündigungserklärung ist noch keine detaillierte, im einzelnen nachprüfbare Kostenschätzung vorzulegen; die Überprüfung der behaupteten Kostenvolumina ist vielmehr eine Frage der materiellen Wirksamkeit der Kündigung.
  3. Soll wegen unstreitig vorhandener Baumängel mit entsprechenden Sanierungskosten ein Gebäude abgerissen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet werden, hat der Vermieter darzulegen und zu belegen, dass die Ersatzbebauung tatsächlich entsprechend der Kündigungserklärung verwirklicht werden wird, wie hoch die Kosten von Abriss und Neubau sein werden, und welche Erträge mit der Bewirtschaftung des Neubaus erzielt werden können.
  4. Hat der Vermieter weder substanziiert dargelegt, dass er die in der Kündigung angegebene Ersatzbebauung tatsächlich umsetzt, noch eine detaillierte Kostenschätzung für die Komplettsanierung vorgelegt, noch plausibel dargelegt, welche Erträge er sich aus der Bewirtschaftung des neuen Gebäudes erhofft, sondern lediglich Mietpreise angegeben, die weit über der derzeit gezahlten Miete und den Preisen des gültigen Mietspiegels liegen, so ist die Kündigung materiell unwirksam.

LG Berlin, Urteil vom 19.06.2009 -63 S 12/08- in WuM 2009, 466

BGH – Trittschalldämmung und technische Standards

Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel auf, sofern der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das gilt auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 6. Oktober 2004, VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218).

BGH, Urteil vom 17.06.2009 -VIII ZR 131/08- in WuM 2009, 457

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LG Mannheim – Mieter zahlt bis Vertragsende

  1. Hat der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung zum 31. März 2009 ausgesprochen, endet das Mieterverhältnis aber bereits am 31. Juli 2008, hat der Vermieter kein Interesse an der Rückgabe der Mieträume bereits zum 31. Mai 2008. Zieht der Mieter bereits zum 31. Mai 2008 aus, muss er die Miete bis zum 31. Juli 2008 weiter zahlen. Der Vermieter ist nicht zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zum 31. Mai 2008 verpflichtet.
  2. Dem Mieter, der die Mieträume vorzeitig räumt, ist es gemäß § 242 BGB versagt, sich auf die fehlende Erfüllungsbereitschaft des Vermieters (§ 537 Abs. 2 BGB) zu berufen, wenn er eine grobe Vertragsverletzung begangen hat, indem er ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat. Dabei ist entscheidend, dass es unbillig ist, wenn der Mieter aus einem Verhalten seines sonst vertragstreuen Vertragspartners (hier: Umbaumaßnahmen in den Mieträumen nach Auszug des Mieters aber vor dem 31. Juli 2008), das er selbst durch einen groben Vertragsbruch herbeigeführt hat, Rechte herleitet.

LG Mannheim, Urteil vom 03.06.2009 -4 S 5/09- in WuM 2009, 398